Estúdios ganham novas funções para atrair investidores

Em 2020, quase um em cada quatro imóveis lançados na cidade de São Paulo tinha menos de 30 metros quadrados de área útil. A participação desses apartamentos compactos no total de novos imóveis mais do que dobrou em dois anos, passando de 11%, em 2018, para 24%.

Para escoar os lançamentos, as construtoras têm buscado cada vez mais os compradores investidores e os fundos imobiliários dispostos a adquirir o empreendimento inteiro.

No portfólio da SKR, estúdios de 27 a 33 metros quadrados estão previstos em lançamentos mistos, com unidades de várias metragens. Mas as vendas dos pequenos são pensadas para os fundos.

"Estamos buscando investimentos de fundos imobiliários para ter uma gestão mais profissional", diz Silvio Kozuchowicz, diretor-executivo da construtora. Ele aposta que a demanda por unidades desse tipo vai se firmar com a participação cada vez maior de investidores institucionais.

O modo mais compacto de viver que esse tipo de imóvel pede é baseado no uso intenso das áreas comuns, criadas para servir como uma extensão das unidades. Prédios novos com essa tipologia costumam vir com ambientes como churrasqueira, academia, sala de estar, espaço de coworking e lavanderia.

A pandemia, porém, mostrou que nem sempre é possível, ou desejável, compartilhar os ambientes.

"As pessoas estão ficando mais em casa e, mesmo que todo o mundo seja vacinado, há um costume que ficará: você vai trabalhar um dia em casa e outro na rua. Acho que a procura por esse tipo de apartamento mais compacto vai ficar um pouco comprometida", afirma Emilio Kallas, vice-presidente de incorporação e terrenos urbanos do Secovi-SP, o sindicato da habitação de São Paulo.

Para Ronnie Sang Júnior, diretor-executivo da imobiliária AoCubo, ainda é esperado um aumento no lançamento desse tipo de imóvel ao longo do ano, já que as construtoras represaram unidades em 2020.

"Vai ser interessante acompanhar o que vai acontecer, pode ser que tenha oferta maior do que a demanda", afirma.

Os dados da imobiliária, que só trabalha com compra e venda, mostram interesse de investidores também por imóveis com plantas maiores, de dois ou três dormitórios.

As construtoras avaliam que, mesmo com o aumento da oferta e as mudanças comportamentais trazidas pela pandemia, ainda há demanda para os apartamentos compactos, desde que eles tenham boa localização, serviços e planta adequada.

Ricardo Pajero, gerente comercial da construtora MAC, afirma que a empresa aprendeu com seus próprios lançamentos que a planta é essencial para o sucesso desses imóveis de metragem enxuta.

Eles colocaram um mínimo de 26 metros quadrados nos novos estúdios, em estruturas mais quadradas, que facilitam a decoração.

"As plantas mirabolantes, em que a cama sai de baixo da mesa, são legais, mas na prática a marcenaria é cara e exige manutenção, então o investidor opta por não fazer e não consegue alugar da mesma forma", diz Pajero.

Alexandre Mangabeira, diretor-executivo da incorporação da Tecnisa, afirma que a empresa está pensando em alternativas à criação dos microapartamentos. "Teve tanta oferta que é um mercado que temos um pouco de medo de explorar", explica.

A construtora trabalha em uma plataforma de coworking chamada Workpods, que utilizaria o espaço dos apartamentos pequenos como salas comerciais, nos empreendimentos próximos a eixos de transporte. A operação seria feita por empresas com experiência no segmento.

Outra opção para ocupar esses imóveis seria transformá-los em pequenas unidades de depósito para empresas de logística e ecommerce, como pontos de transbordo.

As torres poderiam ser exclusivas para essas finalidades ou mistas, com entradas separadas das residências.

Para Alberto Ajzental, professor e coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FGV, os compactos vieram para atender ao Plano Diretor da capital paulista.

"O zoneamento te obriga a fazer muitas unidades, e não pode ter mais do que uma vaga na garagem por apartamento [nas regiões de eixo de transporte]. Ninguém vai fazer apartamento de 500 metros quadrados com uma vaga", afirma o professor.

Até o ano passado, o mercado vinha absorvendo grande parte da oferta dos compactos. Se em 2018 apenas um em cada dez imóveis novos vendidos na cidade tinham essa metragem, em 2020 a parcela quase dobrou (19%).

Ajzental analisa que a conjunção da grande oferta dos apartamentos pequenos somada às condições atuais que incentivam a compra, como a taxa de juros baixa para financiamento e o baixo rendimento de outros investimentos, vai tornar o segmento cada vez mais concorrido. Vai ainda derrubar os valores dos aluguéis para essas unidades.

"Se você vai comprar um desses imóveis para renda e está entupido de gente também comprando para isso, pode ser que a rentabilidade despenque", afirma.

Nesse cenário, vai ganhar dinheiro quem conseguir cortar os custos de transação imobiliária, tornar o processo de locação mais ágil e oferecer serviços que complementem o valor gerado pela unidade, como a limpeza e manutenção. Para conseguir oferecer tudo isso, será preciso se associar a uma plataforma que gerencie os imóveis.

"Em prédios com 400 apartamentos de 38 metros quadrados para alugar, o investidor sozinho não vai ter condição de expor esse imóvel", diz o professor da FGV. "Ele vai precisar estar em um pool de empresas que faça isso de forma automatizada, o que é um prato cheio para os fundos imobiliários."

Mangabeira conta que a Tecnisa já foi procurada por um fundo que queria comprar 70% de um empreendimento para operar com locação, enquanto o restante seria vendido pela construtora. Segundo ele, o negócio só faria sentido se os 30% que comprassem as unidades pudessem optar por participar do pool de operação do fundo. "Se eles ficarem de fora, vão ficar a ver navios, é uma concorrência", afirma.

Segundo Ajzental, da FGV, o mercado desse tipo de unidade caminha para que incorporadoras coloquem milhares de unidades compactas nos fundos, que vão administrar a locação. O investidor interessado nesse tipo de imóvel deixaria de comprar uma unidade para si e passaria a ter uma cota do fundo imobiliário.

A Cyrela tem buscado novos clientes, como fundos de pensão ou outros investidores que desejem comprar empreendimentos inteiros. "Mundialmente, é um negócio muito interessante para os fundos imobiliários", afirma Alexandre Dentes, gerente de incorporação da construtora.

A empresa trabalha em parceria com a Charlie, companhia de locação de imóveis por média e curta temporada. É ela a responsável por administrar as unidades, a maior parte delas compactas, compradas pelos clientes da Cyrela que são investidores.

"Temos um time voltado para relacionamento com investidor, com plataforma onde ele pode acompanhar o resultado [da operação] em tempo real", diz Allan Sztokfisz, cofundador da Charlie.

A companhia de locação de curta e média temporada também atende as unidades da Cyrela compradas pelos fundos imobiliários.

A gestora Vectis, parceira de ambas, está captando recursos para um fundo (VCRR11) de renda residencial com empreendimentos da Cyrela operados pela Charlie.

"O investidor pessoa física é hoje o grosso das nossas operações, mas acreditamos que o futuro será essa via mais institucionalizada. É melhor para todos os lados, porque o fundo acaba minimizando os riscos [de quem investe]", explica Sztokfisz, da Charlie.