Entrevista: Este é o ano com as melhores condições para a Tecnisa crescer, diz diretor financeiro

No primeiro trimestre de 2016, a Tecnisa (TCSA3) reportou seu último lucro líquido – modestos R$ 2,4 milhões, suficientes para comprar um de seus apartamentos. Desde então, a incorporadora engatou 19 trimestres consecutivos de prejuízo, incluindo o de R$ 30 milhões do quarto trimestre, divulgado há um mês.

Agora, a empresa crê que tem tudo para virar o jogo em 2021. A Tecnisa começa o ano com oito projetos em aprovação na prefeitura de São Paulo, cujo VGV (Volume Geral de Vendas) soma R$ 1 bilhão.

É o suficiente para cumprir o guidance de lançar entre R$ 1,2 bilhão e R$ 1,5 bilhão no biênio 2020-2021, considerando-se que, no ano passado, os lançamentos somaram cerca de R$ 300 milhões.

Para acelerar o passo e converter unidades vendidas em receita efetiva e lucros, a Tecnisa também planeja ser a sócia majoritária dos futuros empreendimentos, com participações a partir de 60% ou 70%. Em alguns projetos, 100% da incorporação será bancada por ela.

Nem mesmo o início do ciclo de alta da taxa básica de juros (Selic) desanima a companhia. “O crédito imobiliário continua um produto interessante para os bancos”, afirma o diretor financeiro e de relações com investidores, Flavio Vidigal. “Este será o ano com as melhores condições para a Tecnisa”, acrescenta.

Money Times – Entre o último pregão de 2020 e esta quinta-feira (15), as ações da Tecnisa acumulam uma queda de 26%. Como explicar esse desempenho? Flavio Vidigal – Olhando o setor como um todo, várias empresas tiveram o mesmo comportamento ou pior. Não quero passar, de jeito nenhum, a impressão de que estou recomendando a compra das ações. Isso é uma decisão de cada investidor.

O que posso dizer é que essa queda sinaliza que o mercado ainda não percebeu que a Tecnisa está com um valor muito depreciado, em relação aos ativos que adquirimos, como os terrenos para novos projetos.

Nosso valor de mercado é de cerca de R$ 530 milhões, e nosso valor patrimonial é de R$ 791 milhões. Isso é uma oportunidade. O que precisamos é que os lançamentos cheguem ao mercado e as receitas comecem a ser contabilizadas para que os resultados apareçam e os investidores tenham maior clareza disso.

MT – Por quê? Vidigal – Posso dizer que este será o ano com as melhores condições para a empresa desde 2017, quando entrei na Tecnisa. O balanço mostra uma estrutura de capital mais adequada, os projetos estão em aprovação na prefeitura, o mercado imobiliário conta com juros favoráveis. Além disso, estamos controlando as despesas administrativas, mesmo que muitas delas sejam corrigidas pelo IGP-M, que está em 30%. A empresa tem feito a lição de casa.

MT – A Tecnisa já afirmou que, em 2021, quer ser majoritária ou deter 100% dos empreendimentos. Desde 2019, a empresa atuava como minoritária. Por que a mudança? Vidigal – Em 2019, tínhamos três bons produtos, mas, no começo daquele ano, a Tecnisa estava com uma estrutura de capital mais fragilizada. Então, trouxemos um sócio para pormos a bola em campo, sem risco para nós e para os empreendimentos.

No decorrer de 2019, fizemos um follow-on e captamos cerca de R$ 440 milhões. Na época, dissemos que metade seria usada para reforçar a estrutura de capital, e o restante para lançamentos. Isso nos permitiu voltar à condição de majoritários nos empreendimentos. Para 2021, eu diria que você verá a Tecnisa com participações entre 60% e 100%, com uma concentração na ponta superior dessa faixa.

MT – Por outro lado, ser majoritário ou tocar o projeto sozinho significa bancar mais custos e assumir mais riscos. Vidigal – Mudamos um pouco o perfil dos nossos empreendimentos. Estamos lançando projetos com VGV entre R$ 100 milhões e R$ 120 milhões. São projetos com riscos para os quais temos apetite. Lançamos produtos um pouco menores, justamente para dividir os ovos em várias cestas.

A única concentração de VGV que temos é no Jardim das Perdizes. No Jardim Paulista, que é um projeto diferenciado, acima dessa média de VGV, temos 70%. Os 30% restantes são da JFL, que é especializada em estadia de longa permanência e assumirá todos os estúdios e as unidades não-residenciais. Logicamente, a gente vai dosando os lançamentos de acordo com a demanda.

MT – Além do follow-on de 2019, a Tecnisa captou recentemente R$ 112 milhões, via debêntures. Como vocês vão financiar os projetos? Vidigal – No primeiro trimestre, fizemos uma operação de true sale de R$ 80 milhões. E 80% disso, ou seja, R$ 64 milhões, já entrou no caixa no primeiro trimestre. Temos buscado reforçar nosso caixa. Na Tecnisa Holding, eventuais captações futuras devem mirar a redução dos custos de endividamento ou o alongamento do perfil. Já as obras são financiadas pelas linhas de crédito à produção. Outra coisa que tem acontecido é que, como a taxa de juros caiu bastante, os clientes antecipam o pagamento de parcelas dos imóveis.

MT – Falando em juros, o mercado prevê uma Selic ao redor de 5% em dezembro. Quanto isso pode atrapalhar a Tecnisa e o setor imobiliário? Vidigal – Não vai atrapalhar o mercado. O crédito imobiliário continua sendo um produto interessante para os bancos, porque estabelece um relacionamento de longo prazo com o cliente e tem garantia real, que é o próprio imóvel, por meio da alienação fiduciária.

Além disso, a competição entre os bancos pelo crédito imobiliário está maior, e surgiram formatos mais flexíveis para o tomador. Acredito que o aumento da Selic não vai prejudicar o financiamento para as pessoas físicas. O que prejudicaria seria uma inflação alta, que corroesse a renda. O aumento de juros vem justamente para acalmar a inflação. Sem isso, os preços dos imóveis poderiam subir, prejudicando a demanda.

MT – De modo geral, as incorporadoras estão otimistas com 2021. Mas há motivos para isso? Vidigal – A gente segue otimista com o ano. O que atrapalha um pouco são essas fases mais restritivas devido à pandemia, porque impacta o volume de vendas. Nossos clientes, de alta renda, começam o processo de compra online, com pesquisas, mas a venda, em si, ocorre quando visitam o apartamento decorado no estande. É onde ocorre o encantamento do cliente. Onde ele e a família se imaginam, de fato, morando lá; os filhos já começam a escolher seus quartos.

Se você olhar para 2020, foi assim também. A pandemia começou em fevereiro, e tivemos março, abril e maio muito ruins, por causa do fechamento dos estandes. Mas, quando reabriram, as vendas foram muito boas. Tivemos um terceiro e quarto trimestres muito bons. Então, nossa expectativa é que isso ocorra de novo. Quando os estandes reabrirem, a tendência é que as vendas reajam.