À procura de espaço
São poucas as áreas adequadas para incorporação e as que restaram são disputadas pelos interessados numa espécie de leilão. Embora não haja um índice que calcule a alta nos preços dos terrenos, essa disputa tem elevado o valor das áreas, o que acata refletindo diretamente no preço dos lançamentos. Segundo o indicador Fipe Zap (calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas com base nos anúncios do sita Zap imóveis), o metro quadrado dos imóveis novos subiu 101% na capital paulista de janeiro de 2008 a junho deste ano. Atualmente, o valor do terreno pode representar de 20% a 40% do alvo de um empreendimento. Esse novo cenário trance a prospecção de terrenos para o centro da estratégia de negócios das incorporadoras e provocaram mudanças consideráveis na forma como essas empresas buscam áreas incorporáveis.
Segundo ineorporadoras e especialistas do setor, a procura por terrenos na região metropolitana de São Paulo, neste momento, é mais ativa, ou seja, as empresas passaram a atuar sem ajuda de imobiliárias. Os compradores estão preocupados em analisar, pessoalmente, as áreas para garantir que elas atendam às suas necessidades especificas, em termos de projeto e localização. "Agora o próprio incorporador pega o carro e vai em busca da propriedade.
Nas grandes incorporadoras, é habitual receber ofertas de terrenos das imobiliárias. Brito revela que a TECNISA recebe mensalmente diversas opções de negócio. Sobre a escassez em São Paulo, o diretor diz que a solução tem sido os mosaicos, opção que exige cuidados principalmente com relação à questão jurídica e que não interessa muito às grandes. "Salvo as Após decidir a zona de interesse e identificar possíveis terrenos com vocação é preciso realizar um estudo de N.O. criterioso da região e da propriedade antes da aquisição. "Para Isso, geralmente é assinado um compromisso entre as partes comprador x vendedor com um prazo em torno de 60 dias, com possiblidade de rescisão para essa verificação ", afirma a diretora de serviços corporativos da Herzog, Simone Santos.
No entanto, Eduardo Delia Mana, diretor de legislação urbana. Secovi SP (Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo) revela que essa "opção de compra tem sido cada vez mais curta, em virtude da concorrência e dos leilões” que os proprietários vêm fazendo.
Esse compromisso pode ou não envolver sinal. Numa disputa entre incorporadoras pela mesma área, leva vantagem quem for mais eficiente na análise de alguns aspectos.
Nesse estudo também é analisado o perfil e potenciais compradores. Para isso, as Incorporadoras verificam informações de outros lançamentos da região, como público-alvo, tamanho e valor das unidades, e o poder aquisitivo dos moradores. "Se esses primeiros estudos (orem positivos, é feito, então, um estudo numérico para saber se a conta fecha. Neste processo analisa e o potencial constr.°. terreno o preço de venda das unidades o VGV (valor geral de vendas) a margem de lucro e os custos da obra", explica Delia Menne. Esses itens são levantados para o incorporador saber quanto ele poderá pagar pelo terreno. Geralmente, a negociação é conduzida pela diretoria executiva da construtora. Vale lembrar que escritórios de arquitetura e consultores especializados auxiliam nos estudos preliminares antes da aquisição. Depois da compra, a construtora vai refinar os estudos para conhecer mais a fundo o terreno e elaborar o projeto Malhado. exceções que sempre existem, as grandes não disputam com as pequenas e !nédias, porque um terreno com potencial de VGV baixo não as atrai", come. Rogério Atola, gerente de engenharia e incorporação da W Zarzur. O garimpo das menores Com as grandes empresas do setor migrando para as cidades vizinhas em busca de áreas extensas e em condições normais, pequenas e médias veem no "garimpo" de terrenos um nicho de mercado relevante na capital paulista.
Neste processo, o lançamento de um empreendimento pode levar até três anos a partir da captação do terreno. Além disso, os proprietários preferem fazer leilão pelos poucos espaços que sobraram na cidade de São Paulo e isso acaba favorecendo as empresas de capital aberto, que visam apenas valorizar as suas ações ", diz Rubens Toneto, responsável pelo departamento de novos negócios da MBigucci.
Os estudos de viabilidade, no caso dos mosaicos, são os mesmos daqueloa elaborados para um terreno em condições normais. O ponto mais delicado está na negociação com os donos das casas. "Imagine a compra de oito casas para formar uma área. Trata-se de oito negociações diferenteo e alguém sempre vai querer ganhar mais. Além disso, há questões que dificultam ainda mais, como. por exemplo, se o imóvel for herança: se o casal estiver se separando se a casa tiver documentação antiga c atnisada entre outras coisas", explica Marcos França, da Requadra. E na hora de pagar? Em geral, há duas formas de a incorporadora pagar pelo terreno: por meio de permuta, ou seja, o proprietário cede o terreno em coca de unidades ou de um percentual dos recursos apurados com a venda dos imóveis ou por meio de pagamento à vista.
O diretor comercial da Requadra Desenvolvimento Imobiliário, Marcos França, conta que, na maioria dos casos, o primeiro modo é a preferência das construtoras. Porém, com o aquecimento do mercado, os proprietários têm optado pelo pagamento à vista. "Dificilmente consegue-se encaixar uma permuta numa área onde há grande valorização, pois o dono recebe várias ofertas pela sua propriedade e cria-se um leilão ", revela França. Eduardo Della Manna diretor de legislação urbana do Secovi-SP, também afirma que a prática de permutas é cada vez menor neste momento e quando há, os donos têm pedido percentuais altos, em torno de 30% ou mais.
Para as construtoras, que não estão dispostas a desembolsar recursos já na compra do terreno, esse é um bom negócio, mas Della Manna revela que o interesse dos proprietários pelo dinheiro vivo é crescente.