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Guia de Compra

Guia de compra do Imóvel

Bem-vindos à
conquista de um sonho

Para a Tecnisa, antecipar o futuro é construir soluções inovadoras que beneficiam os nossos clientes onde quer que eles estejam. Por isso, esse guia reúne informações essenciais para tirar todas as suas dúvidas quanto à aquisição de um imóvel. Navegue pelo MENU lateral ou baixe o PDF completo e boa leitura!

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COMO E DE QUEM COMPRAR?

O primeiro passo para um bom negócio é escolher bem a construtora e incorporadora. Veja algumas dicas:

HISTÓRICO

Observe o número empreendimentos concluídos;

Atente para a qualidade e pontualidade de entrega dos imóveis;

Busque informações sobre financiamentos;

Procure saber mais sobre a saúde financeira da empresa.

QUALIDADE

Saiba qual é a percepção dos antigos clientes sobre os imóveis;

Visite os imóveis da construtora;

Peça a opinião dos moradores e síndicos sobre os materiais utilizados.

PROJETO

Verifique a aprovação do projeto pela Prefeitura;

Atente-se para o registro no Cartório de Imóveis;

Cheque a minuta do contrato do imóvel;

Compare os materiais de divulgação com o memorial descritivo e a planta.

O QUE FAZ UMA INCORPORADORA?

A função da incorporadora durante a compra de um imóvel é garantir a viabilidade do projeto, registrar o empreendimento nos órgãos estatais e vender as unidades junto às imobiliárias e corretores.

E UMA CONSTRUTORA?

A construtora é a empresa que constrói o empreendimento imobiliário, transformando o projeto em realidade. A construtora pode ser também a incorporadora do mesmo empreendimento.

CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL

ÁREA TOTAL ÁREA PRIVATIVA FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO ÁREA COMUM
ÁREA TOTAL

É a soma da área interna do imóvel + a área externa e de uso comum aos demais moradores do prédio.

ÁREA PRIVATIVA

É todo espaço interno e privado do imóvel que você pretende adquirir.

FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO

É a parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento.

ÁREA COMUM

É o espaço que pode ser utilizado por todos os proprietários dos apartamentos. Como por exemplo, o hall do prédio, áreas de lazer e corredores.

Condições de pagamento

Existem diversas formas que possibilitam o pagamento do seu novo apartamento. Listamos as 3 mais comuns:

VANTAGENS
O FGTS é uma “poupança” do assalariado. Como o rendimento dessa conta é menor do que o custo do financiamento bancário contratado pelo cliente, é interessante usar o FGTS para quitar parte do valor do imóvel.

DESVANTAGENS
O processo de liberação e utilização é demorado e burocrático.

UTILIZANDO O FUNDO
DE GARANTIA

Se você possui "Fundo de Garantia por Tempo de Serviço", esse valor poder ser utilizado para o pagamento do seu imóvel, desde que o mesmo se enquadre nas regras para o uso desse recurso.

VANTAGENS
Menos Burocracia.

DESVANTAGENS
Prazo mais curto, juros maiores.

COMPRA DIRETA

Essa opção permite que você pague diretamente à incorporadora, sem a necessidade de contratar um banco para realizar o financiamento bancário.

FINANCIAMENTO BANCÁRIO

Ao escolher essa opção, você deverá contratar o financiamento bancário por meio de uma instituição financeira.
Essa pode ser a mesma que está financiando a obra ou outra de sua preferência.

VANTAGENS
Prazo mais longo e, em consequência, prestações menores. Juros mais competitivos.

DESVANTAGENS
Dependendo do perfil do cliente a burocracia pode ser maior.

Como é contratado o financiamento?

Fique ligado! Ao contratar um financiamento bancário para adquirir um imóvel o COMPRADOR e a INCORPORADORA têm responsabilidades diferentes. Clique ao lado e conheça:

RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR

-Procurar o gerente da agência bancária ou o responsável da incorporadora ou da Tecnisa;

-Preencher e providenciar todos os documentos para aprovação do crédito;

-Acompanhar todo o processo até o registro do contrato de financiamento do imóvel;

-Comprovar a renda e fornecer ao banco todas as informações e documentos necessários;

-Providenciar as certidões disponibilizadas pela incorporadora.

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RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA

Entregar ou orientar você sobre o local onde poderão ser retirados os documentos atualizados referentes à obra, além dos documentos exigidos pelo banco que você escolheu.

O financiamento bancário costuma ser um processo burocrático. Por isso, existem serviços pensados para ajudar você no encaminhamento da solicitação de crédito. Esses serviços são prestados por empresas ou profissionais especializados.

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TIPOS DE FINANCIAMENTO

Unidade de Até R$ 750 Mil reais Válido para os Estados: São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Distrato Federal. Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
Juros menores, utilização do FGTS
Unidade de Até R$ 650 Mil reais Válido para os demais Estados
Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
Juros menores, utilização do FGTS
Acima de R$ 650 Mil reais ou R$ 750 Mil reais* Carteira Hipotecária
Juros maiores, sem utilização do FGTS
*Válido para os Estados: São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Distrato Federal.

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COMPROVAÇÃO
DE RENDA

Para comprovar sua renda e financiar seu imóvel, alguns documentos são necessários. Veja: - Holerite
- Decore (Declaração Comprobatória de Rendimentos)
- Declaração de imposto de renda
Poderá haver outros documentos solicitados e aceitos pelo banco.
Como funciona a comprovação de renda?
Alguns bancos permitem que mais pessoas participem da composição de renda, como pai, mãe e filhos. Porém, outras instituições financeiras, limitam esse processo ao casal que está adquirindo o apartamento.

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DESPESAS DO FINANCIAMENTO

Pra financiar um imóvel, é preciso levar em consideração algumas taxas.
DESPESAS DE AVALIAÇÃO O primeiro laudo de avaliação é pago pela construtora. A validade desse laudo é determinada pelo banco.
Se você optar por financiar seu imóvel por outro banco ou comprar seu imóvel após o vencimento do primeiro laudo, o banco exige que seja realizada outra avaliação do imóvel. A contratação e pagamento desse laudo serão de sua responsabilidade.

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ANTECIPAÇÃO
DE PAGAMENTO

Para antecipar o pagamento do seu imóvel, é importante prestar atenção em algumas regras:
-A correção contratual é mensal e respeita a data de aniversário da parcela do financiamento.
-O pagamento do saldo integral encerra o processo de financiamento pelo banco.

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DEMORA NA APROVAÇÃO DE CRÉDITO PELO BANCO

SAIBA O QUE FAZER QUANDO:
A parcela do financiamento vence antes de o banco aprovar seu crédito.
O pedido de financiamento não é aceito pelo banco.
O financiamento não é aprovado.

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FINANCIAMENTO
EM OUTRO BANCO

Realizar o financiamento do seu imóvel no banco indicado pela construtora além de ser mais fácil você pode contar com uma série de vantagens. Porém, é possível solicitar o financiamento em um banco de sua escolha. Veja abaixo as despesas adicionais e o procedimento desse processo: DESPESAS ADICIONAIS Possíveis custos que você terá que arcar escolhendo outro banco. PROCEDIMENTOS O banco de sua preferência poderá solicitar alguns documentos e agendar visitas para avaliação do imóvel.

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FGTS
Bom negócio para a
compra da casa própria

O saldo da conta mantida na Caixa Econômica Federal é muito vantajoso na compra de um imóvel, devido aos juros baixos e rendimentos.

COMO UTILIZAR O FGTS?

Recomendamos a você ficar atento as regras para utilização do FGTS no site da Caixa Econômica Federal. Porém, existem algumas regras básicas para a utilização desse recurso. Veja:

TIPOS DE IMÓVEL

DEVIDAMENTE REGISTRADO O imóvel que você pretende adquirir deverá estar matriculado no
Cartório de Registro de Imóveis da sua região. Esse registro é importante para o futuro proprietário se certificar sobre a legalização da estrutura do imóvel e se o mesmo não tem dívidas nem processo de penhora.

ISENTO DE FINANCIAMENTO ANTERIOR O imóvel não deve ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior. Caso o vendedor do imóvel tenha utilizado o FGTS ao adquirir esse imóvel, você só poderá utilizar o Fundo três anos depois da última transação.

ATÉ R$ 650 MIL REAIS OU R$ 750 MIL REAIS* O imóvel deverá ter preço de avaliação de até R$ 650 Mil reais ou R$ 750 Mil reais*
*Válido para os Estados: São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Distrato Federal.

BOAS CONDIÇÕES O apartamento deverá apresentar, na data da
avaliação, plenas condições de ser habitado e
ausência de vícios de construção. SER RESIDENCIAL URBANO O Fundo de Garantia não financia imóveis de lazer.
Ou seja, na praia ou no campo. Por isso, o imóvel
escolhido deverá ser de uso urbano.

PRAZO
DE LIBERAÇÃO

A solicitação do saque do FGTS passa pela Caixa Econômica Federal, que é a gestora do Fundo. O prazo de liberação desse dinheiro varia em cada caso após a entrega da documentação.

CÔNJUGES

A utilização do FGTS pode ser feita por cônjuge ou, em alguns casos, por casais que declararem viver em união estável.

IDOSOS

Para o seguro cobrir o financiamento em casos de falecimento ou invalidez permanente, a idade do comprador mais idoso, somada ao prazo de pagamento do imóvel, não pode ultrapassar 80 anos.

RESPONSABILIDADES LEGAIS

Você deve ser maior de 18 anos ou emancipado;
Você deve ser brasileiro nato ou naturalizado;
Se você for estrangeiro, deverá ter visto de permanência definitiva no Brasil;
Sua ficha cadastral não deverá conter restrições e você deverá ter capacidade de pagamento.

3 ANOS DE TRABALHO COMPROVADOS EM CARTEIRA

Você deverá comprovar o tempo de trabalho mínimo de três anos e o intervalo de três anos desde a última utilização do Fundo de Garantia. Sendo consecutivo ou não.

OUTROS FINANCIAMENTOS

Você não poderá estar em outro processo de compra ou ser proprietário de outro imóvel residencial. Seja ele concluído ou em construção.

O FGTS pode ser usado junto com o financiamento bancário?

Sim! Porém é recomendado solicitar ao banco a relação de documentos necessários para o saque do FGTS.

É possível usar o FGTS sem adquirir o financiamento bancário?

Sim! Após fazer a solicitação no banco, o FGTS deve ser utilizado para quitar o saldo devedor.

O FGTS pode ser usado por todos os compradores do apartamento?

Sim! O uso desse recurso pode ser feito pelo cônjuge ou, em alguns casos, por casais que declarem viver em união estável.

Entrega do imóvel

Para receber as chaves do imóvel que você pretende adquirir, algumas etapas precisam ser concluídas, como o financiamento bancário e vistoria do imóvel.

ETAPAS PARA RECEBER AS CHAVES

FINANCIAMENTO

Clique nos botões abaixo e saiba tudo sobre (ao clicar nos botões abaixo você retornará aos assuntos listados):

CONDIÇÕES DE PAGAMENTO COMO É CONTRATADO O FINANCIAMENTO
GARANTIA

É uma medida de prevenção que reduz o risco de inadimplência e garante o cumprimento do contrato.

VISTORIA

Fazer a vistoria é necessário para certificar se o imóvel foi construído de acordo com o projeto e se ele não apresenta defeitos visíveis.

GARANTIAS

Obter a garantia dos valores em aberto é uma exigência da incorporadora. Principalmente para os valores que "vencem" após a data da contratação do financiamento bancário.

Portanto, é ela quem decide o tipo de garantia que será utilizada. São de extrema importância conhecer a fundo e saber mais sobre o funcionamento de cada uma delas.

Para obter informações sobre Alienação Fiduciária, Hipoteca, Fiador e também como "desligar" as garantias.

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VISTORIA

A vistoria é programada pela equipe de engenharia responsável pela obra.

O comprador é procurado pela incorporadora para agendar a data e o horário. O comprador deve sempre se informar sobre os procedimentos que deve adotar para realizar a vistoria.

No dia marcado, o cliente deve dirigir-se ao empreendimento para realizar a vistoria em conjunto com um funcionário da obra.

Na oportunidade, o cliente recebe uma listagem com vários itens que devem ser observados no imóvel.

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VALORES COBRADOS

Existem valores que serão cobrados depois que o seu apartamento estiver pronto, como condomínio e IPTU.

Dependendo da incorporadora, esses valores podem começar a ser cobrados logo após o auto de conclusão da obra (Habite-se) ou depois da primeira reunião de condôminos.

Conheça os detalhes dessas cobranças e o que está incluído baixando o PDF completo.

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Documentos e outras informações

O que significam os diferentes documentos envolvidos e os termos mais comuns utilizados na compra de um imóvel

DOCUMENTOS

GLOSSÁRIO

Abecip:

Sigla de Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

Administradora condominial:

Empresa de prestação de serviços voltada para a administração de imóveis em condomínio. Entre os serviços oferecidos, destacam-se a assessoria ao síndico em todos os aspectos legais e administrativos, tais como cobranças de despesas condominiais, pagamentos de despesas e administração de pessoal.

Agente financeiro:

Instituição pública ou privada que faz parte do Sistema Financeiro Nacional. Sua função é coletar, intermediar e aplicar recursos financeiros seus ou de outros, com autorização do Banco Central do Brasil.

Área comum:

Local de acesso compartilhado por moradores e visitantes de um condomínio, como corredores, saguões, jardins e demais áreas de circulação.

Área útil:

Área privativa de um apartamento contada a partir do piso, excluindo paredes; espaço efetivamente utilizável no interior do imóvel.

Ata:

Documento no qual são listadas as decisões das reuniões do condomínio.

Averbação:

Anotação na matrícula que registra todas as alterações feitas no imóvel, quanto a espaço físico, mudança de propriedade e alteração no estado do proprietário. Tal providência é realizada no Cartório de Imóveis. É necessário que o morador apresente o alvará de construção, a certidão de Habite-se, o projeto arquitetônico e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea).

Benfeitorias:

Obras realizadas em um imóvel que o valorizam.

Carta de crédito:

Documento emitido pelo banco ao pretendente a financiamento imobiliário após aprovação de crédito. Permite ao candidato assinar um compromisso de compra e venda do imóvel com o proprietário.

Carteira hipotecária:

Modalidade de crédito imobiliário cujos parâmetros são definidos livremente pelo mercado, incluindo prazo do contrato, taxa de juros e valor limite a ser financiado.

Cartório de Registro de Imóveis:

Onde se encontram as informações a respeito de cada imóvel, matrícula, localização, dono, situação jurídica, histórico e todas as modificações por que passou.

Cartório de Títulos e Notas:

Entidade privada com reconhecimento público que guarda títulos e documentos; faz registros públicos e redige contratos.

Caução:

Garantia dada com títulos ou coisas de valor (inclusive dinheiro) de que determinada dívida contratual será paga.

Certidão:

Documento expedido por um cartório que garante ser correto determinado registro, como o de um imóvel. As certidões podem ser pedidas por qualquer pessoa, mediante o pagamento de uma taxa.

Certidão de registro de imóveis:

Documento expedido por Cartório de Registro de Imóveis que atesta a regularidade de um imóvel e aponta eventuais ônus que pesem sobre ele.

Código de obras e edificações:

Legislação municipal que determina regras gerais e específicas a serem obedecidas em um projeto, incluindo procedimentos administrativos, executivos, licenciamento e utilização de equipamentos na obra.

Certidão negativa:

Documento que comprova a existência ou não de ação civil, criminal ou federal contra uma pessoa.

Código de Defesa do Consumidor:

A lei 8.708, de 1990, estabelece direitos e obrigações de consumidores e fornecedores, para evitar qualquer tipo de prejuízo por parte do consumidor.

Código de Obras e Edificações:

Municipal, disciplina os procedimentos administrativos e executivos, e as regras gerais e específicas a serem obedecidas no projeto, licenciamento, execução, manutenção e utilização de obras, edificações e equipamentos.

Cofeci:

Sigla de Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. Órgão que disciplina e fiscaliza o exercício da profissão de corretor de imóveis, vinculado ao Ministério do Trabalho, mas com autonomia administrativa, operacional e financeira.

Condomínio:

Conjunto constituído por apartamentos, casas ou edifícios em que moradores partilham áreas e equipamentos comuns.

Depreciação:

Perda do valor anterior de mercado de um imóvel ou terreno. A depreciação pode ocorrer em função de vários fatores, como mau uso e falta de conservação do bem, degradação socioeconômica do bairro e deficiência de investimentos públicos na região, entre outros.

Dimob:

A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias é de entrega obrigatória à Receita Federal pelas pessoas jurídicas e equiparadas que comercializarem imóveis que construíram, lotearam ou incorporaram para esse fim.

Escritura:

Documento autêntico de um contrato, como o de compra e venda, escrito por um tabelião ou oficial público e testemunhado por duas pessoas.

Escritura definitiva:

Ato jurídico, lavrado em Cartório, em que o vendedor transmite ao comprador a posse e o domínio do imóvel.

Estande de vendas:

Local construído ou montado geralmente no terreno em que será construído um novo empreendimento imobiliário, onde consultores recebem e orientam os interessados no negócio.

Fração ideal:

É a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino.

FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço):

Conta de poupança aberta pelo empregador em nome do empregado. Todo mês, o empregador deposita nela 8% do salário de seu funcionário. Essa conta rende 3% ao ano, mais a variação mensal da TR. O saldo poderá ser resgatado pelo empregado se for demitido ou quiser financiar a casa própria pelo SFH.

Fundo de reserva:

Trata-se de um fundo diferenciado do caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.

Habite-se:

Autorização da prefeitura para que um imóvel recém-construído ou reformado possa ser ocupado.

Hipoteca:

Colocação de bens como garantia de pagamento de uma dívida.

IGP-M (Índice Geral dos Preços - Mercado):

Calculado e divulgado pela Fundação Getulio Vargas. Nos contratos de compra e venda de imóveis, o IGP-M é um índice que pode ser utilizado para atualização monetária, principalmente após a conclusão das obras.

Imobiliária:

Empresa que atua em compra, venda e locação de imóveis.

Imóvel na planta:

Designação para imóvel comercializado na fase de lançamento, ou seja, antes do início de sua construção.

Imposto de transmissão:

Chamado em uns municípios de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e em outros de Imposto de Transmissão Intervivos, é uma taxa proporcional ao valor de um imóvel, cobrada pela prefeitura toda vez que há alteração na propriedade.

IPTU:

Com nomes diferentes conforme o município do país, Imposto Predial e Territorial Urbano, Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana e outras variações, é uma taxa baseada no valor venal do imóvel cobrada dos proprietários pela prefeitura.

Inadimplência:

Descumprimento de uma obrigação, como o pagamento de dívidas e prestações imobiliárias.

Incorporador(a):

Pessoa/empresa que contrata a construção de imóveis em sistema de condomínio e os vende em prestações antes mesmo de estarem prontos, comprometendo-se por contrato a entregá-los dentro de prazo e condições determinados.

IPTU:

Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, cobrado pela prefeitura das pessoas que possuem imóveis.

Juro:

Percentual cobrado periodicamente sobre empréstimos ou pago sobre valor depositado.

Juro composto:

Juro acrescentado a uma parcela que já contém outros juros, determinando novo patamar para o cálculo da parcela seguinte. Os juros compostos ou capitalizados são usados em praticamente todos os empréstimos, financiamentos e compras a prazo.

Juro simples:

Juro que é aplicado integralmente a uma quantia devida em determinado tempo.

Juro de mora:

Juro cobrado como multa por causa da mora (demora, atraso) no pagamento de uma dívida.

Lançamento imobiliário:

Divulgação ao público, após o registro de incorporação, de determinado empreendimento imobiliário, por meio de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia.

Liquidação antecipada:

Pagamento total de uma dívida antes do prazo fixado em contrato.

Matrícula do imóvel:

Número de registro do imóvel no cartório do Registro Geral de Imóveis. Todo imóvel tem seu número específico de matrícula.

Memorial descritivo:

Documento que especifica os materiais e equipamentos que serão aplicados na construção. O incorporador deve esse documento arquivado no Registro de Imóveis antes do início da venda das unidades.

Memorial de incorporação:

Documento descritivo da obra, especificando os acabamentos da edificação, segundo modelo da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Mutuário:

Pessoa que tem um empréstimo junto a uma instituição financeira para financiamento de imóvel.

Opção de planta:

Modificações que podem ser feitas na planta básica para atender às necessidades do comprador.

Pé-direito:

Altura livre de um ambiente, medida do piso ao teto.

Pé-direito duplo:

Altura de um ambiente, medida do piso ao teto, com o dobro da medida de um pé-direito padrão.

Quitação:

O ato de pagar integralmente uma dívida. É também a declaração de que a dívida foi inteiramente paga (recibo de pagamento, termo de quitação).

Quórum:

Número mínimo de pessoas necessário para realizar uma assembleia deliberativa

Reajuste:

Aplicação de juro e correção monetária ao saldo devedor e parcela, conforme definido em contrato.

Rescisão:

Rompimento ou anulação de um contrato.

Reserva de propriedade:

Direito dado ao vendedor, em compromissos de compra e venda, de se manter proprietário do bem que está sendo vendido, até que o comprador cumpra as obrigações previstas no contrato.

Saldo devedor:

Saldo negativo, ou seja, a quantia a ser paga pelo tomador do empréstimo.

Saldo residual:

O que resta a mais ou a menos de uma dívida, quando vencido o prazo contratado.

Sinal:

Valor que o comprador entrega ao vendedor para assegurar o negócio.

Tabela Price:

Usa o regime de juros compostos para calcular o valor das parcelas de um empréstimo e, dessa parcela, qual é a proporção relativa ao pagamento dos juros e à amortização do valor emprestado.

Tabela SAC:

Sistema de Amortização Constante, no qual as parcelas têm valor decrescente.

AINDA COM DÚVIDAS?

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