Guia de Compra

Financiamento Bancário

Entenda como funciona o financiamento bancário Aqui você pode tirar suas dúvidas sobre essa modalidade de financiamento.

Para a TECNISA, antecipar o futuro é construir soluções inovadoras que beneficiam os nossos clientes onde quer que eles estejam. Por isso, esse guia reúne informações essenciais para tirar todas as suas dúvidas quanto à aquisição de um imóvel.

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Como funciona o
financiamento bancário?

Comprei um apartamento por financiamento bancário, como funciona esse processo?
Para fazer o financiamento, você deve contatar a construtora para receber a orientação inicial necessária, que resumidamente é:

1 Primeiro, o responsável na obtenção do financiamento é você. O departamento de crédito e o departamento jurídico do banco vão analisar e conceder um financiamento a você.

SFH / CH / SFI

Qual é a diferença entre financiamento pelo SFH e pela CH e qual é mais interessante?

Pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), poderão ser financiados imóveis com valor máximo de avaliação de R$ 750 mil para os localizados nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais e Distrito Federal ou R$ 650 mil para demais Estados. A taxa máxima de juros será de cerca de 12% ao ano e poderá haver uso do FGTS, desde que respeitadas as condições de uso do mesmo e o valor máximo de financiamento, na maioria dos bancos, será de até 80% do valor de avaliação.

Pela Carteira Hipotecária (CH), não há valor máximo de avaliação, podendo ser financiados imóveis que ultrapassam o valor de avaliação de R$ 750 mil em SP, RJ, MG e DF ou R$ 650 mil nos demais estados. Não poderá haver uso do FGTS e o valor máximo de financiamento será, na maioria dos bancos, de até 80% do valor de avaliação. A taxa de juros será negociada com o banco no momento da contratação do financiamento e seu valor dependerá da avaliação da classificação de risco do contratante.

Para imóveis inferiores a R$ 750 mil de avaliação (SP, RJ, MG e DF) ou R$ 650 mil (demais Estados), o mais interessante é o uso do SFH, pois apresenta taxa menor de juros e permite o uso do FGTS, além de outros incentivos na hora de recolhimentos de impostos e despesas de registro de imóveis.

Qual é a diferença entre o SFH e o SFI?

A diferença entre o SFH e o SFI está no fato de que para uma operação ocorrer no SFH ela tem de atender uma série de pré-requisitos, que foram mencionados anteriormente. Os contratos que não cumprem algum dos requisitos, são automaticamente regidos pelo SFI. O SFI exige ainda que o valor dos imóveis seja acima de R$ 750 mil. Além disso, a utilização do FGTS para o financiamento imobiliário só pode ser feito para contratos dentro do SFH.

Qual é a forma de composição de renda normalmente aceita pelos bancos?

Os bancos normalmente aceitam a composição de renda do casal. Outros casos como união estável, noivos, pais e filhos, irmãos dependem da consulta junto ao banco, pois varia muito a aceitação de uma instituição financeira para outra. Em muitos casos, a aceitação, se ocorrer, virá acompanhada de solicitação de documentação complementar.

Caso um dos nomes tenha problema em uma instituição de crédito, com toda certeza o crédito será negado, mesmo que o desabono seja antigo e de pequeno valor.

Composição
de renda

Qual é a forma de composição de renda normalmente aceita pelos bancos?

Lorem Ipsum é simplesmente uma simulação de texto da indústria tipográfica e de impressos, e vem sendo utilizado desde o século XVI, quando um impressor desconhecido pegou uma bandeja de tipos e os embaralhou para fazer um livro de modelos de tipos. Lorem Ipsum sobreviveu não só a cinco séculos, como também ao salto para a editoração eletrônica, permanecendo essencialmente inalterado. Se popularizou na década de 60, quando a Letraset lançou decalques contendo passagens de Lorem Ipsum, e mais recentemente quando passou a ser integrado a softwares de editoração eletrônica como Aldus PageMaker.

Quando custa
(taxas de processo)?

Quais são as despesas com o processo de financiamento bancário?

Eventualmente, o banco poderá cobrar Taxa de Abertura de Crédito (TAC), taxa de análise jurídica, taxa de inscrição e expediente, dentre outras.

O cliente deverá arcar com as despesas relativas aos emolumentos que se originarem das certidões e documentos disponibilizados pela construtora, bem como honorários de despachante, certidões relativas à Municipalidade, de propriedade e outras relativas ao processo. Ainda por conta do cliente incidirão, quando da assinatura do contrato de financiamento, as despesas de registro de imóveis e Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

O financiamento do imóvel não precisa ser pelo banco indicado pela construtora, porém, o processo no mesmo banco é mais fácil, rápido e com menor encargos, pois não haverá necessidade de pagar pela avaliação do imóvel e não incidirão algumas taxas.

Vencimento
da parcela

O que acontece se vencer a parcela de financiamento bancário?

Haverá cobrança de multa conforme estabelecido em contrato. A não ser que seja comprovada a entrega do processo junto ao banco para concessão de crédito dentro do prazo de entrada e o processo esteja fluindo dentro de seu trâmite normal, ou seja, não falte o encaminhamento de alguma solicitação do banco ou algum documento que compõe o processo. Nesta situação, a construtora aguardará a conclusão e expedição do contrato de financiamento por parte do banco, sem tomar nenhuma medida de cobrança do valor vencido.

Contudo, a cobrança de correção monetária e de juros transcorrerá normalmente, conforme previsto em contrato, até a data do contrato de financiamento bancário.

Confira outras informações
sobre financiamento bancário

Por que o processo de financiamento bancário inclui despesas de cartório de registro de imóveis e despesas de recolhimento de imposto municipal?

O contrato de financiamento bancário/habitacional tem força de escritura pública. Nele, reza que o imóvel está quitado com a construtora, portanto, o cliente está recebendo o mesmo em seu nome. Contudo, o cliente solicitou um financiamento bancário junto à instituição financeira que, como garantia do dinheiro financiado (o dinheiro dado à construtora), está recebendo a alienação fiduciária do imóvel a ser usada em caso de falta de pagamento das parcelas do financiamento ora concedido.

Para que tudo isso tenha valor legal, é preciso tornar público toda a transação efetuada. Logo, o contrato é a escritura que passa um bem imóvel que está em nome da construtora para o nome do cliente, razão pela qual se deve recolher o ITBI e os emolumentos dos cartórios.

Quem arca com as despesas de avaliação do imóvel?

Nos financiamentos realizados junto ao banco que financiou o empreendimento, essa despesa é arcada pela construtora no primeiro laudo de avaliação, cuja validade é determinada pelo banco. Os processos que derem entrada após essa validade será exigido pelo banco um novo laudo de avaliação. Esse novo laudo será contratado e pago pelo cliente.

Existem despesas adicionais no processo de financiamento solicitado em outra instituição financeira?

Sim. Com certeza o banco pedirá ao solicitante do financiamento bancário que contrate uma empresa por ele indicada para efetuar a avaliação do imóvel, além da maior possibilidade da cobrança da TAC (Taxa de Abertura de Crédito).

Outra despesa que incidirá sobre o processo é a taxa de interveniente quitante, cujo valor varia de instituição para instituição e é paga pelo cliente diretamente ao banco contratado para a obtenção do financiamento bancário.

Quem é responsável por essas despesas adicionais?

O cliente solicitante do financiamento bancário.

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