O momento mais esperado: chegou a hora da entrega do imóvel. Para receber as chaves do imóvel, alguns passos precisam ser percorridos. Basicamente, é preciso conseguir o financiamento bancário, garantir os valores que ainda estejam em aberto e realizar a vistoria do imóvel, além de não estar em atraso com as parcelas já vencidas.
Para a TECNISA, antecipar o futuro é construir soluções inovadoras que beneficiam os nossos clientes onde quer que eles estejam. Por isso, esse guia reúne informações essenciais para tirar todas as suas dúvidas quanto à aquisição de um imóvel.
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É a principal medida preventiva para reduzir o risco de inadimplência e garantir o cumprimento das condições contratuais.
É fundamental para verificar pessoalmente se o imóvel foi construído de acordo com o memorial descritivo do contrato e não apresenta defeitos construtivos visíveis.
A incorporadora exige garantias para pagamento dos valores devidos e em aberto, especialmente para aqueles que “vencem” após a data prevista para a contratação do financiamento bancário.
Para o financiamento bancário ou financiamento direto com a incorporadora, o próprio imóvel serve de garantia para a dívida contraída pelo comprador. Pode haver alienação fiduciária (normalmente utilizada) ou a hipoteca.
Quando ocorre o financiamento bancário, a incorporadora “entrega” o imóvel ao banco, para que ele o utilize como garantia para o pagamento da dívida.
Caso ainda existam valores em aberto, entre comprador e incorporadora, a incorporadora irá exigir outros bens para garantir este valor em aberto. Poderão ser um imóvel, fiadores, carros, entre outros.
Essa solução também é utilizada quando o comprador não consegue o valor total que seria financiado e a incorporadora aceita parcelar o valor remanescente.
Normalmente não são aceitas apenas notas promissórias, pois essa é uma espécie de título de execução, como um cheque. Elas são apenas títulos que facilitam a execução da dívida e não constituem garantia de recebimento por parte do devedor.
Quem decide qual a garantia a ser utilizada é o credor, ou seja, a incorporadora. São elas:
É uma garantia real, ou seja, ela incide sobre o imóvel e serve para garantir a dívida contratada pelo comprador. Com ela, a propriedade passa para o comprador que, automaticamente, passa novamente à incorporadora ou para o banco que financiou o valor do imóvel. Caso o comprador não quite os valores devidos, a incorporadora ou banco podem levar o imóvel a leilão, de forma ágil e direta, o que facilita a execução da dívida.
Direito real de garantia, que incide sobre um bem imóvel do devedor ou de terceiro, sem transmissão da sua posse ao credor. Tem por finalidade vincular o bem imóvel ao cumprimento da obrigação garantida. Diferentemente da alienação fiduciária, não é transferida a propriedade ao credor (incorporadora ou banco). Dessa forma, a execução depende de um processo judicial específico o que burocratiza a execução dessa garantia.
O fiador deve possuir imóveis em seu nome, renda mensal compatível com o valor das prestações e não possuir nenhum tipo de apontamento em seu nome em órgãos públicos. O fiador é corresponsável pela dívida, com seu patrimônio pessoal. Ou seja, caso o comprador não realize seus pagamentos, o fiador deve honrar a dívida em seu nome. Normalmente essa garantia é utilizada para assegurar os valores em aberto que irão vencer após a data de contratação do financiamento bancário.
Após a dívida quitada, a garantia deve ser retirada da seguinte forma:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Solicitar à incorporadora o termo de liberação e averbá-lo no Registro de Imóveis.
HIPOTECA
Solicitar à incorporadora o termo de liberação e averbá-lo no Registro de Imóveis.
FIADOR
Basta quitar dívida. Uma vez extinta a dívida, não existe mais motivo para a garantia.
A vistoria é programada pela equipe de engenharia responsável pela obra.
• O comprador é procurado pela incorporadora para agendar a data e o horário. O comprador deve sempre se informar sobre os procedimentos que deve adotar para realizar a vistoria.
• No dia marcado, o cliente deve dirigir-se ao empreendimento para realizar a vistoria em conjunto com um funcionário da obra.
• Na oportunidade, o cliente recebe uma listagem com vários itens que devem ser observados no imóvel.
• Qualquer irregularidade deve ser anotada no campo específico do documento. A empresa providenciará o reparo e o cliente será convocado para nova vistoria com o objetivo de conferir se o problema foi corrigido. Estando em conformidade, o cliente deverá assinalar no campo específico para aprovação e assinar o termo de vistoria.
• Em caso de não liberação imediata das chaves após a vistoria, a unidade permanecerá fechada sob responsabilidade da construtora.
Valores cobrados
Existem alguns valores que serão cobrados dos compradores, logo após a unidade autônoma ficar pronta, como condomínio e IPTU. É importante ressaltar que as incorporadoras possuem momentos diversos para começar a cobrar esses valores. Para algumas, o inicio é o auto de conclusão de obra (Habite-se); para outras, após a primeira reunião de condôminos.
Condomínio
O condomínio é instalado após a obtenção do Habite-se e do registro da especificação de condomínio em cartório. Nesse momento, as matriculas dos imóveis são individualizadas. Na assembleia, é eleito o corpo diretivo (síndico, subsíndico, conselheiros) entre os próprios condôminos votados, bem como ocorre a apresentação e aprovação da arrecadação inicial das despesas do condomínio e de seu respectivo vencimento. Os valores cobrados a título de condomínio servem para manter o empreendimento. Destinam-se , por exemplo, a pagar a conta de luz e água utilizada nas áreas comuns, os funcionários, etc. No início é necessário instituir um fundo de caixa para eventuais emergências. Pode ser necessário ainda instalar mais equipamentos para segurança do condomínio. Todas essas despesas são retiradas do valor da taxa condominial.
IPTU e Taxas
Durante certo período, o IPTU e eventuais taxas criadas pelo órgão público são cobrados junto com o condomínio, pois ainda não foram lançados individualmente. Dessa forma, o valor é pago integralmente pelo incorporadora ou condomínio e depois distribuído para os condôminos.
Despesas e Taxas
É preciso preparar uma reserva financeira para arcar com os custos de taxas ou impostos que incorrem quando da aquisição de um imóvel. Conforme informações do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), o pagamento de taxas e imposto pode variar entre 3% e 5% sobre o valor total do imóvel. Exemplo: na compra de um apartamento no valor de R$ 100 mil, esse custo pode chegar a até R$ 5 mil. E é importante lembrar: esses pagamentos normalmente são pagos à vista.
Os impostos e taxas podem ser os seguintes:
Imposto Sobre a Transmissão Intervivos (ITIV) ou Imposto Sobre a Transmissão Bens Imóveis (ITBI): O percentual varia conforme a cidade onde está localizado o imóvel, uma vez que se trata de um imposto municipal. É sempre aconselhável consultar a prefeitura para apurar o percentual a ser cobrado em cada tipo de transação comercial.
Taxas bancárias (administrativas): Pagas às instituições financeiras em caso de imóvel financiado, cujo valor varia de banco para banco. Seguro de Morte e Invalidez Permanente: Seguro obrigatório do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que objetiva a liquidação do saldo devedor no caso de morte ou invalidez permanente do comprador.
Seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI): Seguro obrigatório do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) que objetiva repor o imóvel à condição anterior em caso de sinistro.
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