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Guia de Compra

Condições de Pagamento

Descubra como você pode pagar por seu imóvel Existem algumas formas para pagamento do apartamento às incorporadoras. As mais comuns e utilizadas são:

  • Compra direta
  • Financiamento bancário
  • Uso do Fundo de Garantia (FGTS)
  • Minha Casa Minha Vida
  • Pró-Cotista
  • Consórcio

Para a TECNISA, antecipar o futuro é construir soluções inovadoras que beneficiam os nossos clientes onde quer que eles estejam. Por isso, esse guia reúne informações essenciais para tirar todas as suas dúvidas quanto à aquisição de um imóvel.

Compra direta

• Nessa modalidade, o comprador paga diretamente à incorporadora, sem a necessidade de contratar um banco para realizar o financiamento bancário.

• Os financiamentos geralmente são corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), durante o período de obra, e pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM).

• Além da correção monetária, são cobrados juros pelo financiamento direto concedido pela incorporadora. O percentual é de cerca de 12% ao ano, calculado pelo sistema Price de amortização. Na maioria das vezes, os juros incidem nas parcelas cujo vencimento está previsto para após a data de entrega da obra. Há previsão expressa em contrato para a existência desses juros.

Vantagens:

Menos Burocracia

Desvantagens:

Prazo mais curto, juros maiores.

Financiamento bancário

Neste modelo, o comprador contrata o financiamento bancário por meio de uma instituição financeira.

O comprador poderá escolher o mesmo banco que está financiando a obra ou qualquer outro de sua preferência.

O contrato de financiamento deverá expressar o valor das prestações para a amortização do financiamento, bem como o tipo de correção monetária aplicada, como Sistema Price, SAC e SACRE. Já o contrato de compra da unidade autônoma deverá expressar a parcela a ser financiada e o valor do imóvel.

Vantagens:

Prazo mais longo e, em consequência, prestações menores, além de juros mais competitivos.

Desvantagens:

Dependendo do perfil do cliente, a burocracia pode ser maior.

Uso do fundo de garantia (fgts)

Caso o comprador possua Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o valor mantido na conta poderá ser utilizado para pagamento de prestações, redução do prazo de financiamento, amortização parcial ou integral do saldo devedor, desde que o imóvel se enquadre nas regras vigentes para o uso desses recursos.

Vantagens:

O FGTS é uma “poupança” do assalariado. É um valor depositado mensalmente pela empresa empregadora em uma conta vinculada ao trabalhador. Esse valor é utilizado para financiar diversas obras no Brasil. Como o rendimento dessa conta é menor do que o custo do financiamento bancário contratado pelo cliente, é interessante usar o FGTS para quitar parte do valor do imóvel.

Desvantagens:

O processo para liberação e utilização é burocrático.

Minha casa minha vida

O comprador que se encaixar nas regras do Programa do Governo Federal destinado às famílias de baixa renda, para aquisição do primeiro imóvel residencial, podem usufruí-lo no momento da compra.

A renda familiar não pode ser superior a R$ 6.500 e o valor do imóvel não pode ser superior a: R$ 225 mil no DF, RJ e SP, R$ 215 mil no Sul, ES e MG e R$ 170 mil no Norte, Nordeste e Centro Oeste.

As taxas são as menores do mercado. Já os juros e condições variam de acordo com a renda familiar. Até 90% do valor do imóvel poderá ser financiado e ainda há a possibilidade de parte do valor ser subsidiado pelo governo.

As regras para concessão de financiamento, suas condições e taxas poderão variar de acordo com o agente financiador (Caixa Econômica Federal) e legislação vigente à época. A construtora não se responsabiliza pela não concessão de crédito imobiliário sendo de responsabilidade exclusiva do comprador o enquadramento dentro do programa Minha Casa Minha Vida.

Vantagens:

Menor taxa de juros.

Desvantagens:

O processo para liberação e utilização é burocrático.

Pró-cotista

A linha de financiamento criada para trabalhadores com conta ativa no FGTS e 36 meses de contribuição ou uma conta inativa com saldo de pelo menos 10% do valor do imóvel. Não há limite de renda familiar para participar do programa, mas o valor do imóvel é limitado a R$ 750 mil para os estados de SP, MG, RJ e no DF ou R$ 650 mil nos demais estados. Até 90% do valor do imóvel pode ser financiado.

O comprador também não pode ter outro financiamento imobiliário e nem a posse de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, na mesma cidade, em municípios limítrofes ou na região metropolitana da cidade onde vive. Preenchidos os requisitos, o uso do saldo do FGTS no financiamento é opcional.

O prazo máximo de financiamento é de 30 anos e o crédito só é concedido se os valores das parcelas não ultrapassarem 30% da renda familiar mensal do tomador.

Demais regras para concessão de financiamento, suas condições e taxas poderão variar de acordo com o agente financiador (Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal) e legislação vigente à época. A construtura não se responsabiliza pela não concessão de crédito imobiliário sendo de responsabilidade exclusiva do comprador o enquadramento dentro do programa Pró-Cotista.

Vantagens:

A taxa de juros está entre as menores do mercado, só perde para as taxas praticadas pelos financiamentos realizados pelo programa Minha Casa Minha Vida.

Desvantagens:

O processo para liberação e utilização é burocrático.

Consórcio

Outra boa alternativa para quitar o imóvel é utilizando o crédito do consórcio. O produto pode ser mais atrativo porque nele não há cobrança de juros, mas apenas algumas taxas de administração que geralmente são menores e variam de administradora para administradora.

Há três maneiras possíveis de obter o valor integral da carta de crédito contratada: quando todas as parcelas forem pagas, por sorteio ou lance.

Ao final do consórcio ou ao ser contemplado, o cotista recebe sua carta crédito. Muitos consorciados acabam escolhendo uma carta de crédito incoerente com suas expectativas. Em alguns casos, o valor acaba sendo menor que o necessário para adquirir o imóvel desejado. Quando isso acontece, é até possível compensar a diferença, mas aí é preciso fazê-lo em dinheiro. Já se a carta de crédito vale mais que o imóvel, o cotista tem a oportunidade de usar o valor sobressalente para quitar o IPTU ou o registro do bem junto aos órgãos governamentais, por exemplo.

Caso a contemplação ocorra após a contratação do financiamento, o valor da contemplação pode ser usada para colocar fim às parcelas, apresentando a carta de crédito à instituição na qual mantém o financiamento, como bancos, por exemplo. Assim, vale mais a pena parar de pagar o financiamento e continuar pagando apenas as parcelas do consórcio, que são menores por serem livres de taxas como juros e IOF (Imposto sobre Operações Financeiras).

Vantagens:

Ausência de juros e o custo da taxa de administração é menor em relação a um financiamento convencional.

Desvantagens:

O período de contemplação.

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