Escolha a administradora de forma segura

A escolha de uma administradora é um dos pontos mais importantes e, muitas vezes, também mais polêmicos da vida em condomínio: ao mesmo tempo que ela pode facilitar a vida de todos, uma decisão errada pode também gerar muitos problemas, colocando em risco a convivência pacífica no prédio. Para ajudar nesse processo, o Secovi (Sindicato da Habitação) preparou uma série de dicas práticas, para ajudar os tomadores de decisão do condomínio a evitar problemas no futuro: - Antes de tudo, peça propostas para três empresas diferentes. Consulte empresas indicadas por síndicos ou condôminos satisfeitos. - Desconfie daquelas que difamam outras administradoras. - Peça uma lista de alguns condomínios administrados, com nome e telefone dos síndicos, e ligue para alguns. Visite a empresa e seu site antes de contratá-la, verificando com quem a empresa trabalha (bancos, fornecedores). Verifique o capital social, o quadro societário e o objeto social da empresa, bem como se a empresa tem sede própria. Também peça todas as certidões da empresa (CNPJ, CND da Receita Federal, Protestos etc.) e de seus sócios. - Desconfie de honorários muito baixos, porque o barato pode sair caro: deixar de contratar uma administradora para economizar determinada quantia poderá se mostrar, no futuro, uma postura muito mais dispendiosa, se houver algum erro ou omissão. - Leia com atenção o contrato a ser assinado, analisando os detalhes: o rol de serviços prestados, sistema de cobrança de condôminos atrasados (se tem advogado próprio, se é obrigatório recorrer ao advogado da administradora), o sistema empregado para compra de materiais (se permite que moradores apresentem orçamentos ou indiquem empresas). Verifique, também, qual a forma de rescisão contratual prevista. - Observe se no contrato há cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas ou despesas extras decorrentes de seus erros. Exemplo: se não recolher o FGTS dos funcionários ou qualquer outro encargo ou tributo no prazo, deve arcar com as multas. - Verifique se a empresa opera pelo sistema de conta pool, em que o dinheiro do condomínio fica na conta bancária da administradora, ou pelo sistema de conta bancária própria para cada condomínio. Escolha o que melhor atenda às necessidades do condomínio. - Cheque se a taxa de administração é aplicada sobre a despesa ou a receita e avalie o que seria mais conveniente para o condomínio. - Verifique se o demonstrativo financeiro é feito em bases correntes (de 1 a 30/31 de cada mês), de modo a coincidir com a movimentação financeira do condomínio. Esse expediente também facilita o controle dos recursos. Solicitar um modelo de demonstrativo financeiro utilizado pela administradora. - Verifique se a administradora tem estrutura para assessorar o síndico na cotação de serviços extras; - Discuta com o conselho do condomínio antes de se decidir por levar a proposta para a aprovação geral da assembleia de condôminos. Tanto a decisão de contratar quanto de dispensar a administradora são atribuições do síndico, mediante aprovação da assembleia. O artigo 1.348, Parágrafo 2°, do novo Código Civil trouxe a inovação de que o síndico pode transferir, total ou parcialmente, para a empresa administradora não somente as funções administrativas, como também os poderes de representação, também mediante a aprovação da assembléia – o mais comum é a ocorrência da mera delegação das funções administrativas.