Leis de condomínio: tudo o que você precisa saber

Conheça as principais leis e regras de condomínio, saiba onde consultá-las e tirar todas as suas dúvidas.

25 de julho de 2019

A vida em condomínio nos traz uma série de vantagens, como serviços e espaços de lazer que podemos usar em nosso dia a dia. Porém, há diversas regras que devem ser seguidas para que a convivência com os vizinhos seja boa e saudável. Como eu e minha família podemos usufruir dos espaços de lazer? Podemos ter animais de estimação? Descobri onde encontrar as respostas para essas perguntas e vou compartilhar com vocês.

Com a urbanização, a vida em prédios se torna cada vez mais comum. Nesse contexto, em que os condomínios passam a abrigar mais moradores, é preciso ter regras bem estabelecidas para manter a ordem no dia a dia e o garantir o conforto e o bem-estar de todos. Por isso foram criadas as leis de condomínio.

Imagem de um condomínio com piscina.
Arruda 168 | São Paulo

As leis de condomínio são conjuntos de regras que orientam as atividades e a vivência no espaço. O principal instrumento que as determina é o Código Civil, que deve ser conhecido para que a comunidade siga a legislação brasileira. Porém, há também outras leis e normas estabelecidas pela convenção do condomínio e seu regimento interno.

Neste artigo, conheça as leis e convenções que regem a vivência e a administração dos condomínios, saiba como elas funcionam e quais são as principais regras que devem ser conhecidas pelos moradores. Boa leitura!

Código Civil

O Código Civil é o conjunto de regras superior entre as que orientam a vida em condomínio. Ele está em vigor desde 2003 e tem diversos artigos que falam sobre multas, casos de inadimplência, formação de convenções, funções e destituição do síndico, direitos e deveres dos condôminos, entre outros.

Essa ferramenta é um norteamento legal para a vida e a administração em condomínios residenciais, por isso deve ser seguida por todos os condomínios. É no Código Civil que se baseiam as demais leis do condomínio e, caso haja dúvidas sobre o cumprimento de determinada regra, deve-se recorrer a ele para consultar a lei superior.

Lei nº 4.597/64

Há também outras ferramentas que estabelecem normas e regras para a vida em condomínio. A Lei nº 4.597/64, também conhecida como Lei do Condomínio, é uma delas. Ela surgiu em 1964 e trata de assuntos como o direito à propriedade, as despesas do condomínio e as formas de utilização dos edifícios. 

Após a publicação dos artigos do Código Civil ela teve parte de seus artigos substituída e se tornou secundária, sendo válida apenas para temas que não são cobertos pelo Código. 

Convenção do condomínio

A Convenção do condomínio é o conjunto das principais normas de convivência e administração do espaço. Ela determina regras para o uso de áreas comuns, para o gerenciamento do condomínio e quaisquer outras regras que não sejam contempladas pelo Código Civil.

O documento também determina casos em que devem ser aplicadas advertências ou multas, prazos e regras para o uso de espaços de lazer, como a piscina e a quadra, por exemplo. Assim, facilita o trabalho do síndico e esclarece para os moradores como eles devem agir e usar o espaço.

Regimento interno do condomínio

O regimento interno aborda questões cotidianas do condomínio e tem como objetivo deixar claras as regras de relacionamento entre os moradores. Por exemplo, é no regimento que um condômino descobre se ele tem permissão para ter animais de estimação e se pode contratar funcionários do condomínio para realizar serviços particulares. 

Esse documento deve ser feito pelos moradores e ser aprovado pela maioria simples em assembleia. Eles também integra a Convenção do Condomínio. 

Principais regras de condomínio

Agora que você já conhece todos os documentos que reúnem as leis e as normas de um condomínio, veja quais são as regras para as ocorrências mais frequentes.

Imagem de uma sala bem iluminada com uma decoração moderna.
Flex Osasco II | Osasco – São Paulo

Convivência com os outros moradores

Respeitar o espaço do outro é fundamental para a vida em comunidade. Por isso, é muito importante que as regras do condomínio sejam claras e que todos as conheçam. Quando o assunto é a convivência entre os moradores, as normas se tornam mais importantes ainda.

Nesse caso, o Código Civil diz que um morador não pode interferir no direito dos outros de utilizarem os espaços em comum. Ou seja, um condômino não deve usar espaços como piscina, academia e saguão de uma maneira que impeça ou inviabilize o uso por outras pessoas.

O salão de festa, porém, costuma ser usado em eventos particulares, sendo alugado com antecedência e usado com exclusividade em muitos condomínios. No caso desse espaço, é o regimento interno que estabelece as regras para uso e limpeza.

Outra questão que costuma trazer desentendimentos é o barulho. É comum que vizinhos reclamem quando há música alta ou muito barulho vindo de outros apartamentos. Por isso, é preciso conhecer as leis do município ou estado que determinem horários de silêncio e a convenção do condomínio.

Animais de estimação

Nenhum condomínio pode impedir que seus moradores tenham animais de estimação. No entanto, é muito importante que os condôminos tenham atenção ao seus pets para garantir que eles não tragam incômodos aos vizinhos. 

Dona com o seu cachorro no colo.

Reclamações por barulho são muito comuns. Nesse caso, há moradores que chegam a fazer reclamações formais com a administração do condomínio. Para evitar casos como esse, conheça a medida aceitável de ruídos, os horários de silêncio e acompanhe o seu pet de perto.

Leia também: Regras para criação de animais de estimação em condomínios.

Horário para fazer mudança e obras

Obras e mudanças também costumam gerar ruídos. Para garantir que elas não incomodarão os vizinhos ter o elevador de serviço reservado para o transporte dos seus bens, consulte o regimento interno e veja o horário em que essas ações são permitidas. 

Normalmente, mudanças e reformas podem ser feitas em horário comercial — de segunda a sexta, de 8h às 18h, e sábado de 8h às 12h ou 14h.

Uso de espaços comuns

Como usar o salão de festas? É preciso fazer reserva? Posso ter convidados para usar a quadra e a piscina? Essas são dúvidas comuns, mas que provavelmente são respondidas pelo regimento interno do seu condomínio. 

Imagem de uma piscina com um condomínio de fundo.
Reserva Manacá | Jardim das Perdizes – São Paulo

A garagem também é um espaço comum que tem regras. Por exemplo, alguns condomínios permitem que o morador aloque sua vaga e outros não. Antes de usar um espaço em comum, leia o regimento e se informe.

Assembleias

Qualquer regra que não estiver no Código Civil, na Lei do Condomínio ou nas leis estaduais e municipais pode ser debatida e aprovada em assembleia — desde que não desrespeitem a legislação.

As assembleias são reuniões dos moradores com o síndico. Nela são debatidas mudanças nas regras, o síndico é eleito e acontece a prestação de contas do condomínio. Deve ser feita pelo menos uma assembleia por ano, mas outras reuniões também podem ser convocadas.

Agora você já conhece o Código Civil, a Lei de Condomínio, a convenção de condomínio e seu regimento interno. Como você aprendeu, há muitas regras que ajudam a organizar o dia a dia e a administração desses locais. Por isso, é muito importante conhecer as leis e as regras que estabelecem deveres, direitos e as normas de convivência. 

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