7 tipos de financiamentos imobiliários

Conheça os principais tipos de financiamento imobiliário antes de comprar seu próximo apartamento!

27 de abril de 2022

Segundo pesquisa recente do Datafolha, cerca de 70% dos brasileiros têm o desejo do imóvel próprio como prioridade em suas vidas. Colocam isso a frente, inclusive, de outras coisas, como construir uma família. 

Contudo, em um cenário tão incerto como o atual, são poucos os que possuem o investimento necessário para realizar esse sonho pagando à vista. O que não significa que é preciso adiá-lo!

Se você é uma dessas pessoas e, atualmente, não consegue pagar o valor total do imóvel que deseja, uma solução eficaz é a realização de um financiamento imobiliário.

Os financiamentos imobiliários podem ser feitos com instituições financeiras, como os bancos ou, ainda, direto com a própria construtora. 

Quer realizar o sonho da casa própria financiando um imóvel? Comece estudando com atenção as condições de financiamento, os juros e o prazo de pagamento. 

E para isso, o primeiro passo é conhecer os principais tipos de financiamento existentes no mercado. Assim, terá todas as informações necessárias para realizar um negócio assertivo e rentável.

Por dentro do financiamento imobiliário

Queremos que você finalize esse artigo munido de todas as informações necessárias para compreender a fundo todos os tipos de financiamento imobiliário. 

Por isso, antes de adentrarmos em cada um, vamos dar uma contextualizada em termos e informações básicas sobre financiamento imobiliário.

O que é um financiamento imobiliário?

Como já explicamos, é comum algumas pessoas que desejam adquirir o imóvel próprio não terem todo o valor que ele custa. Nestes casos, uma solução viável é realizar um financiamento imobiliário.

É provável que agora você esteja se questionando que um financiamento e um empréstimo sejam a mesma coisa, mas não são. Enquanto no empréstimo pessoal você não precisa informar ao banco a destinação daquele dinheiro, no financiamento isso é justamente o foco. Por isso, existem financiamentos específicos para imóveis e automóveis, por exemplo.

Assim sendo, no financiamento imobiliário, você paga um valor de entrada, solicita a uma instituição financeira o restante emprestado e paga para ela de forma parcelada com juros, taxas e correção monetária.

Taxa de juros

Quando uma instituição financeira confere um financiamento, é cobrado uma taxa para “compensar” o período que ela não terá esse dinheiro em mãos. É isso que chamamos de taxa de juros.

Para definir qual vai ser a taxa, a instituição financeira analisa uma série de fatores, como:

  • Probabilidade de inadimplência;
  • O valor do imóvel a ser financiado; 
  • A renda familiar do comprador; 
  • Idade e histórico de dívidas do comprador. 

Dessa forma, quanto maior for o risco de conceder aquele financiamento, maior será sua a taxa de juros.

Correção monetária

Devido à inflação, é comum que todo contrato de financiamento tenha um índice de correção monetária para “corrigir” a perda econômica devido aos reajustes do Real em relação a outras moedas e a inflação.

Nos financiamentos imobiliários, é muito comum a utilização da Taxa Referencial (TR) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Amortização

A amortização, na prática, é uma forma de liquidar ou ir diminuindo o saldo devedor até a liquidação total da dívida. 

Amortizar as parcelas de um financiamento é um dos principais objetivos de quem adquire um imóvel. 

Agora que já contextualizamos você melhor sobre o que envolve um financiamento imobiliário, chegou a hora de compartilhar com os 7 tipos de financiamentos imobiliários mais utilizados no Brasil. Já adiantamos: o último é um dos mais vantajosos! 

1) Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação é um programa regulamentado pelo Governo Federal com concessão de até 80% do valor total do imóvel que não seja superior a R$ 1,5 milhão. 

Com esse tipo de financiamento é possível financiar desde a compra de um imóvel até sua reforma ou construção. 

Por regra, o valor mensal das parcelas num contrato regido pelo Sistema Financeiro de Habitação não pode comprometer mais do que 30% da renda bruta do contratante e este deve ser, exclusivamente, pessoa física.

Além disso, mesmo regido pelo governo, o Sistema Financeiro de Habitação permite que a negociação seja feita de forma direta entre o você e sua instituição financeira. 

Entre as fontes de recursos do SFH, podemos citar as duas mais utilizadas: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e a Caderneta de Poupança. 

acordo entre duas pessoas após uma negociação de um tipo de financiamento imobiliário

O que preciso para utilizar o Sistema Financeiro de Habitação?

Se você deseja adquirir esse tipo de financiamento, precisa preencher os seguintes pré-requisitos:

  • ser brasileiro, naturalizado ou ter visto permanente para estar no Brasil;
  • não ter restrições em cadastros como Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal;
  • ter renda suficiente para pagar a prestação mensal;
  • ter mais de 18 anos ou ser emancipado após os 16.

Você pode conferir todas as condições para participar do SFH, conferindo a resolução Nº 4.676 do Banco Central.

2) Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

O Sistema de Financiamento Imobiliário também é uma modalidade de financiamento criada pelo Governo Federal, mas que permite uma negociação mais livre e flexível entre cliente e banco.

Neste tipo de financiamento não é exigido um valor máximo de avaliação do imóvel e nem um limite de renda comprometida, o que pode também fazer com que os juros sejam maiores e mais voláteis, variando entre 12% e 16% ao ano.

O valor concedido pode chegar até 90% do valor total do imóvel, com o prazo de quitação máximo de 35 anos. Além disso, tanto pessoas físicas como jurídicas podem utilizar.

Desde agosto de 2021, o Sistema de Financiamento Imobiliário permite o uso do saldo do FGTS para a quitação de prestações da casa própria. 

Para usufruir deste benefício, você deve cumprir os seguintes requisitos: 

  • Utilizar o saldo do FGTS apenas para amortizar parcelas do primeiro imóvel;
  • O valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão;
  • Sua conta do FGTS deve ter mais de três anos;
  • Optar pela redução do saldo devedor ou abater até 80% das prestações em 12 meses, prorrogáveis ao final de cada período.

3) Minha Casa Verde Amarela

Este é um tipo de financiamento voltado para famílias de renda bruta entre R$ 2 mil e R$ 7 mil e que desejam adquirir o imóvel próprio. Surgiu para substituir o antigo Minha Casa Minha Vida e, na prática, têm as mesmas finalidades, com algumas pequenas atualizações.

Pode ser destinado tanto para compra, como para construção ou reforma de moradias já existentes e sua concessão varia entre R$ 135 mil a R$ 264 mil, sendo definida de acordo com o número de habitantes em cada município do país.

Principais vantagens do Minha Casa Verde Amarela:

  • Prazo para pagamento em até 360 meses;
  • Subsídio do governo de até R$ 47,5 mil;
  • Uso do FGTS para quitar a entrada ou as parcelas do financiamento;
  • Menor taxa de juros do mercado.

4) Price

O Sistema Price é um tipo de financiamento no qual as prestações são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes. 

Contudo, no Brasil, por exemplo, devido às altas taxas de inflação, esse sistema utiliza a Taxa Referencial para reajustar as prestações e o saldo devedor, de forma que as prestações podem variar de acordo com a inflação do país.

5) Sistema de Amortização Constante (SAC)

No Sistema de Amortização Constante, existe uma variação de juros, portanto as prestações diminuem ao longo do financiamento.

Isso acontece porque o valor da amortização se mantém igual ao longo de todo o contrato, alterando apenas o valor mensal dos juros, decrescendo até o fim da dívida. 

Assim, as prestações costumam ser maiores no início, para que possam ir diminuindo até o final e o comprador pague um total de juros menor.

6) Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

Podemos dizer que o Sistema de Amortização Crescente, é uma mescla entre os sistemas Price e SAC, em que as prestações aumentam durante um determinado intervalo de tempo e após isso, passam a diminuir.

O Sacre é ideal para aqueles que desejam ter parcelas de financiamento mais estáveis e pagar menos juros. E apesar de apresentar valores mais altos nas primeiras prestações, o sistema proporciona uma economia quando avaliado a longo prazo.

Apesar de ser um dos tipos de financiamentos mais vantajosos, atualmente, somente a Caixa Econômica utiliza o Sacre.

pilhas de moedas em ordem crescente para ilustrar um dos tipos de financiamento imobiliário

7) Financiamento direto com a construtora

Você sabia que algumas construtoras também permitem que o comprador realize o financiamento diretamente com elas? Isso é uma realidade, inclusive, da Tecnisa. 

Neste tipo de financiamento, o cliente paga diretamente à incorporadora, sem precisar contratar um banco.

Os financiamentos costumam ser corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), durante o período de obra, e pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM).

Além da correção monetária, são cobrados também  juros pelo financiamento direto, com um percentual médio de 12% ao ano, calculado pelo sistema Price de amortização.

O interessante dessa modalidade na Tecnisa é que o comprador tem parcelas fixas durante toda a obra, pagando, assim, o mesmo valor nas parcelas do início ao fim do projeto, sem surpresas e aumentos repentinos.

Qual o melhor tipo de financiamento imobiliário?

Agora que você já conhece os principais tipos de financiamento imobiliário, é muito provável que esteja se questionando sobre qual escolher. 

Se durante a leitura algum dos métodos de financiamento tenha chamado sua atenção ou ainda feito sentido para sua situação financeira, considere analisá-lo. Caso contrário, coloque os dados no papel (valor total do imóvel, valor de entrada, quantas parcelas deseja, etc.) e analise as melhores opções.

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