Cinco coisas que ninguém te conta sobre financiar um imóvel

Taxas, negociação, facilidades, carta de crédito e mais detalhes sobre financiar um imóvel que vão ajudá-lo passar longe de ciladas.

16 de abril de 2019

Morar sozinho sempre foi um dos meus grandes objetivos. E nesse planejamento para sair da casa dos meus pais, eu encontrei muitas dúvidas e responsabilidades, afinal, não é uma tarefa fácil. Me deparei com algumas dificuldades e achei interessante te contar o que não foi tão simples descobrir.

Em 2018, o Brasil de 4,41% no número de consumidores com contas em atraso, segundo os dados do Indicador de Inadimplência da Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) e do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC Brasil). Foi a maior elevação desse indicador desde 2012.

Outro dado do levantamento é de que, em dezembro, haviam 2,6 milhões de brasileiros com alguma conta em atraso e com o CPF restrito para contratar crédito ou fazer compras parceladas. Esse número representa 41% da população adulta que reside no Brasil.

Os dois tipos de contas mais comuns em atraso que registraram maior aumento na inadimplência foram:

  • Contas residenciais como água e luz: crescimento de 14,88%;
  • Dívidas bancárias (cartão de crédito, cheque especial, financiamentos e empréstimos): crescimento de 6,81%.

Você talvez tenha pensado: como financiar um imóvel em um cenário tão instável e podemos até dizer desfavorável? O presidente da CNDL, José César da Costa, destacou pontos cruciais em relação a perspectiva que estes dados trazem.

“A reversão desse quadro passa pela continuidade da melhora econômica em curso e, em especial, daquilo que toca diretamente o consumidor, que é emprego e renda. Além disso, exige um esforço contínuo de educação sobre o consumo, pois o brasileiro, mesmo diante da crise recente, ainda não aprendeu a gerenciar melhor as finanças”, afirma.

E porque analisar esse cenário quando a intenção é financiar um imóvel, sair de casa, ter independência dos pais e financeira e tudo mais que vem no pacote?

Justamente pelo ponto principal de educação de consumo. E educação significa conhecimento, se informar, conhecer cada detalhe possível de uma questão e depois fechar negócio.

A compra de um imóvel é, para a grande maioria das pessoas, o maior investimento feito ao longo da vida. Os financiamentos imobiliários têm muitos detalhes e uma parcela significativa dos candidatos a mutuário não se informam suficiente para escolher a melhor proposta.

E o que existe de informação sobre financiar um imóvel que ninguém conta? Bom, é o que você vai poder ser nos tópicos a seguir.

O que você precisa saber sobre financiar um imóvel

#1. Faça sua avaliação financeira pessoal

Pensou em sair de casa, comprar um apê e ter sua independência? Então, antes de entrar na imobiliária mais próxima, analise como está a sua condição financeira atual.

Esse é um detalhe que quando você chega ao banco, o gerente não vai te perguntar se você fez e está realmente preparado para se comprometer com um financiamento.

Esse é um dever de casa exclusivo seu! Sendo assim, você precisa estar 100% por dentro de como movimentar o seu dinheiro, seus principais gastos, quanto sobra do seu salário por mês, quais são suas outras rendas além do seu trabalho (freelas?), etc.

Com essas informações em mãos, você pode ouvir a proposta de um banco ou construtora sobre as condições que eles oferecem para o seu perfil de comprador e se é vantajoso ou não financiar um imóvel neste momento.

Então, reúna os contra cheques e mãos à obra! Para te ajudar você pode baixar um app de organização financeira e acompanhar seus gastos variáveis e fixos durante seu mês de análise.

#2. Cuidado com as facilidades

Existe um ditado popular que, provavelmente, você já ouviu sua mãe falar: quando a esmola é demais, o santo desconfia. E desconfie mesmo!

Uma das condições de praxe ao financiar um imóvel, seja com um banco ou construtora, é que SEMPRE será pedido um depósito de entrada. Cada negociação envolverá uma porcentagem de entrada em relação ao valor do imóvel.

Mas uma coisa você precisa guardar: nenhum banco ou construtora vai te propor financiar 100% do valor do imóvel. Se você se deparar com essa oferta, que dispensa o  “colchão financeiro” (como é popularmente conhecido o depósito de entrada), desconfie!

Como temos a tendência de ser atraídos por “vantagens”, neste caso o barato pode sair caro e você causar em uma negociação fraudulenta e perder dinheiro.

#3. Entenda a carta de crédito e para que serve

Depois de uma boa pesquisa você tem um valor médio do tipo de imóvel que você deseja financiar.

Uma medida que facilita o processo de compra e venda é fazer um pedido de financiamento junto ao banco antes de escolher o imóvel.

Dessa forma, se o pedido é aprovado, você “ganha” do banco uma carta de crédito que garante que você terá o dinheiro para comprar o imóvel, caso o mesmo esteja em ordem e o proprietário comprove toda a documentação em dia.

A carta de crédito tem validade por, no mínimo, seis meses.

#4. Analise o valor de Tabela Price versus SAC

Ao financiar um imóvel, você deve optar pelo meio mais seguro e que também seja vantajoso ao longo do tempo. Um financiamento, em geral, dura 30 anos

Entre dois sistemas de prestações nesses casos:

  • Tabela price: o valor das prestações é fixo – até o final do pagamento – e definido previamente;
  • Sistema de Amortização Constante (SAC): as prestações começam um pouco mais altas e perdem valor ao longo do contrato.

Geralmente, o custo do financiamento via SAC é melhor do que pelo Tabela Price. No sistema SAC, a diferença pode chegar até 15% da quantia a pagar, dependendo do valor do crédito.

Nos dois sistemas o saldo devedor é corrigido pela variação da Taxa Referencial (TR). Mas no SAC, a amortização da dívida é mais acelerada, pois começa com um valor maior nas parcelas iniciais do que na Tabela Price.

Ou seja, no SAC o valor das parcelas diminui progressivamente com o tempo; já pela Tabela Price, a dívida aumenta no começo, porque a maior parte das prestações iniciais cobre somente os juros da operação. Apenas depois de alguns anos o saldo devedor começa a cair.

Então analise a forma que melhor se encaixa para você. Conhecendo sua situação financeira você pode identificar quanto você pode comprometer do seu salário e apostar num sistema que vai te garantir mais segurança.

Converse na instituição financeira ou com o gerente do seu banco e discuta as vantagens e desvantagens de cada método de parcelas para você.

#5. Não esqueça dos impostos e taxas

Se engana quem acha que a conta para financiar um imóvel para no valor das parcelas. Existem uma série de impostos e taxas de documentação que você precisa pagar quando compra um imóvel.

Além do valor de entrada, você terá um gasto de cerca de 3% do valor do imóvel em impostos, custos de contrato, pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), registros no cartório, taxa de vistoria, dentre outros.

É fundamental saber desses gastos e se planejar para pagá-los. Quem não contrata o valor máximo de financiamento para sua renda mensal, e não quer pagar essas despesas extraordinárias à vista, poderá incluí-las no financiamento na maioria dos bancos.

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