Entenda para que serve o ITBI

Você tem dúvidas sobre o pagamento do ITBI? Entenda como funciona o imposto para transmissão de imóveis, saiba como calculá-lo e descubra os casos em que há isenção.

31 de maio de 2019

A compra da casa própria é um processo que exige bastante estudo e dedicação. Além das pesquisas e das visitas, também é preciso prestar muita atenção nas etapas burocráticas que fazem parte da negociação do imóvel. Uma dessas etapas é o pagamento do ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Esse imposto é necessário para oficializar a transferência da propriedade. Se ele não for pago, o novo dono não pode passar o imóvel para o seu nome. Mas como funciona o ITBI? A seguir, entenda como funciona o imposto, seu valor, aprenda a fazer o seu cálculo e descubra se há a possibilidade de ter isenção ou desconto.

Um homem e uma mulher analisando papéis em frente ao computador

O que é o ITBI?

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — ITBI — é um tributo municipal cobrado em transações imobiliárias em que um imóvel é transferido para um novo morador. Há, porém, alguns casos em que ele não é cobrado, como transmissão por herança, doação e quando a propriedade é adquirida por uma pessoa jurídica que a utiliza.

Como mencionado, o pagamento é necessário para oficializar o processo de compra e venda de um imóvel, assegurando que o novo proprietário terá a sua documentação liberada. Assim, com o imóvel regularizado na prefeitura, ele tem a garantia de serviços básicos, como água, luz e coleta de lixo.

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Quando e quem deve pagar?

O ITBI deve ser pago após o fechamento do negócio, geralmente pelo comprador do imóvel. No entanto, se for vantajoso para o vendedor, ele pode se responsabilizar pelo pagamento do imposto durante a negociação.

Como o tributo é municipal, o prazo para o pagamento varia de acordo com a legislação de cada região. Em alguns municípios, o ITBI deve ser pago depois da lavratura da escritura pública. Em outros, deve ser pago depois do registro da escritura. Por isso, procure saber as regras da sua cidade para se planejar.

Como calcular o tributo?

Mão de mulher na calculadora

O imposto varia de acordo com o tamanho do imóvel e alíquota cobrada em cada município. Essa alíquota costuma variar entre 2% e 3% e incide sobre a base de cálculo da transação. Essa base considera o maior entre dois valores:

  • valor da transferência: é o valor de transação do imóvel, estabelecido durante a negociação.
  • valor venal de referência: é o valor de venda do bem contido na guia de recolhimento do IPTU — Imposto Predial e Territorial Urbano. Em cidades maiores, é possível descobrir esse valor pela internet, no site das prefeituras, procurando pelo número de registro do imóvel.

Compra direta

O cálculo do ITBI não é complicado como pode parecer a princípio. Ao ter a base de cálculo em mãos, basta multiplicá-la pela alíquota do município. Vamos supor que um imóvel seja vendido na cidade de São Paulo, que tem uma alíquota de 3%. Se o valor do imóvel for de R$300.000,00, devemos fazer a conta:

300.000 x 3% = R$9.000,00.

O resultado é o que deve ser pago como ITBI. Esse valor, no entanto, vale apenas quando a compra do imóvel é feita de forma direta.

Compra com financiamento

Se a compra for financiada, o cálculo é diferente. Nesse caso, a porcentagem de 0,5% é calculada sobre o valor que for financiado até chegar ao valor de limite máximo — R$ 91.820,01 em São Paulo. Ao valor que excede esse limite é aplicada a porcentagem de 3%. O valor final do imposto a ser pago é a soma das duas cobranças.

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Vamos considerar que o mesmo imóvel do exemplo anterior foi vendido, mas com o financiamento de R$100.000,00. Nesse caso, o valor financiado é maior que o limite máximo da cidade de São Paulo, então calculamos da seguinte forma:

R$91.820,01 (valor limite) x 0,5% = R$459,10

R$300.000 – R$91.820,01 = R$208.179,99 x 3% = 6.245,40

ITBI = 6.245,40 + 459,10 = R$6.704,50


Se o imóvel for vendido com um financiamento de R$80.000,00, por exemplo, basta multiplicar esse valor por 0,5% e somar o restante do valor do imóvel à taxa de 3% aplicada:

R$80.000,00 x 0,5% = R$400,00

R$300.00,00 – R$80.000,00 = R$220.000 x 3% = R$6.600,00

ITBI= R$6.600,00 + R$400,00 = R$7.000,00

É possível ter isenção do ITBI?

Como você já viu, o imposto varia em cada cidade. Por isso, em alguns municípios há sim a possibilidade de o comprador ter isenção do ITBI. Por exemplo, imóveis oferecidos pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) ou financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) podem chegar a ter isenção total do tributo em algumas cidades, dependendo do seu valor.

Outro caso possível é a compra, por uma pessoa física, do seu primeiro imóvel — desde que ele esteja abaixo de um valor máximo também estabelecido pela prefeitura. Quando há fusão de empresas ou um imóvel é incorporado ao patrimônio de uma pessoa jurídica em troca de cotas ou ações o tributo também não é cobrado.

Há ainda a possibilidade de encontrar ofertas com a isenção do imposto em empresas do mercado imobiliário. A Tecnisa, por exemplo, oferece uma condição especial de ITBI grátis na compra de alguns imóveis. Veja os imóveis à venda e consulte a nossa equipe para saber quais estão com a isenção do tributo e o período em que a promoção permanece ativa.

Está procurando um imóvel e tem dúvidas sobre o processo? Veja o nosso Guia de Compra e descubra tudo o que você precisa saber para fazer uma aquisição com mais facilidade e segurança!