Sistema financeiro da habitação (SFH): tudo o que você precisa saber

O SFH é o sistema de financiamento de imóveis mais utilizado no Brasil. Entenda melhor como ele funciona e conheça as condições para ter acesso ao crédito.

6 de junho de 2019

A compra da casa própria, além de segurança, traz diversos benefícios ao proprietário, como não ter mais aluguel, a possibilidade de começar a construir um patrimônio e adaptar o imóvel, deixando-o de acordo com as suas necessidades e seus gostos. Essa compra, porém, demanda muito planejamento — principalmente na parte financeira.

Há casos em que o comprador não tem todo o montante necessário para quitar a compra, por exemplo. Assim, ele precisa financiar parte do valor devido. No Brasil, há dois sistemas de financiamento principais para viabilizar o sonho da casa própria: o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é o mais utilizado por cobrar juros menores.

Quer avaliar as opções para financiar um imóvel? Neste artigo, saiba tudo o que você precisa saber sobre o SFH. Boa leitura!

O que é o Sistema Financeiro da Habitação?

O Sistema Financeiro da Habitação foi criado pelo Governo Federal em 1964 com o objetivo de reduzir o deficit habitacional brasileiro. O que isso significa? Por meio do crédito de longo prazo, adquirir a casa própria se torna mais fácil.

Esse tipo de financiamento pode ser solicitado para três finalidades: compra, reforma ou construção de um imóvel. Como o programa visa beneficiar pessoas de baixa renda, a ideia é que o crédito venha acompanhado de juros baixos.

Por isso, o sistema — que tem a Caixa Federal como principal intermediária — tem entre suas fontes de recursos duas que são mais utilizadas: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e a Caderneta de poupança. O programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, também faz parte do SFH.

Como funciona o sistema de financiamento?

O SFH pode ou não conceder o crédito para um comprador. Isso porque há algumas regras que limitam a participação nesse sistema. Por exemplo, o financiamento pode chegar a, no máximo, 80% do valor do imóvel, não ultrapassando o valor de R$1,5 milhão.

duas mulheres conversando

O uso do financiamento também pode gerar algumas tarifas para a prestação de serviços especiais, como a tarifa mensal de administração do contrato — que é limitada a R$25,00. Além disso, para financiar um imóvel é necessário contratar alguns seguros, que são exigidos pelos bancos para iniciar o processo. Os mais usados são:

  • Seguro por Morte e Invalidez (MIP): é pago mensalmente, como parte do financiamento, e tem como objetivo garantir que a dívida será liquidada em caso de falecimento do comprador;
  • Seguro Contra Danos Físicos do Imóvel (DFI): é calculado a partir do valor do imóvel e garante a indenização caso o imóvel sofra danos como alagamento, incêndio e desmoronamento.

Para ter acesso ao crédito, o comprador deve ser capaz de pagar as mensalidades estipuladas, que podem ser divididas em até 30 anos. Por isso, passa por uma análise financeira que avalia se ele pode destinar parte de sua fonte de renda — até 30% — à compra do imóvel. A cobrança de juros não pode ser superior a 12% ao ano.

Quem pode usar o SFH?

Agora que você já sabe o que é o Sistema Financeiro da Habitação e entende como ele funciona, deve estar se perguntando quem pode ter acesso ao crédito. Para obter o financiamento é preciso:

  • ser brasileiro, naturalizado ou ter visto permanente para estar no Brasil;
  • não ter restrições em cadastros como Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal;
  • ter renda suficiente para pagar a prestação mensal;
  • ter mais de 18 anos ou ser emancipado após os 16.

Como o sistema busca facilitar a compra da casa própria, o imóvel também não pode ser utilizado para outro fim. Por exemplo, ele não pode ser alugado por outra pessoa ou funcionar como um estabelecimento comercial.

Ainda é permitido ao comprador usar recursos do seu FGTS para pagar o financiamento. No entanto, esse uso também envolve algumas condições:

  • trabalhar ao menos três anos sob o regime do FGTS — podem ser somados períodos de trabalho consecutivos ou não, em uma ou mais empresas;
  • não ter financiamento ativo no SFH em nenhum local do Brasil;
  • não possuir outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção.

Saiba mais sobre as condições para participar do Sistema Financeiro da habitação clicando aqui.

Quais imóveis podem ser financiados?

Foto da cozinha do empreendimento Timelife

O SFH não é válido para qualquer imóvel. É importante que a propriedade tenha algumas características:

  • seja residencial e esteja em áreas urbanas;
  • esteja registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente;
  • não tenha sido negociada com o uso do FGTS nos últimos três anos, tanto em sua aquisição quanto em sua construção;
  • tenha um valor igual ou menor ao estipulado pelas regras do sistema;
  • esteja no mesmo município em que o comprador exerce a sua ocupação principal ou no município em que o comprador resida por, pelo menos, 1 ano.

Como conseguir o financiamento?

Para a compra da casa própria, há algumas etapas pelas quais o comprador deve passar. A primeira delas é a aprovação de cadastro e crédito. Por isso, visitar bancos diferentes, conhecer a taxa de juros de cada um deles e pedir uma simulação é importante para escolher a melhor opção e se organizar para quitar as parcelas mensais.

Depois da aprovação, há uma avaliação do imóvel, que garante que ele está dentro das condições estabelecidas, e os documentos necessários e o contrato devem ser entregues. Nesse momento, o auxílio de um profissional da área contábil pode ser de grande ajuda.  

Algumas construtoras oferecem imóveis que fazem parte desse sistema. A Tecnisa conta com opções em locais e de tamanhos variados. Clique para conhecer todas as opções.

Se você pensa em financiar um imóvel, já conhece o Sistema Financeiro da Habitação, seu funcionamento e as condições para utilizá-lo na compra da casa própria. Quer saber sobre os produtos que oferecemos dentro do SFH? Entre em contato conosco e veja outras opções de imóveis.