Sistema financeiro de habitação (SFH): tudo o que você precisa saber

O SFH é o sistema de financiamento de imóveis mais utilizado no Brasil. Entenda melhor como ele funciona e conheça as condições para ter acesso ao crédito.

19 de novembro de 2021

A compra da casa própria, além de segurança, traz diversos benefícios ao proprietário, como não ter mais aluguel, a possibilidade de começar a construir um patrimônio e adaptar o imóvel, deixando-o de acordo com as suas necessidades e seus gostos.

Essa compra, porém, demanda muito planejamento — principalmente na parte financeira. Há casos em que o comprador não tem todo o montante necessário para quitar a compra, por exemplo.

Assim, ele precisa financiar parte do valor devido. No Brasil, há dois sistemas de financiamento principais para viabilizar o sonho da casa própria: o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é o mais utilizado para cobrar juros menores.

Quer avaliar as opções para financiar um imóvel? Neste artigo, saiba tudo o que você precisa saber sobre o SFH. Boa leitura!

O que é o Sistema Financeiro da Habitação?

O Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo Governo Federal em 1964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. O que isso significa? Por meio do crédito de longo prazo, adquirir a casa própria se torna mais fácil.

Esse tipo de financiamento pode ser solicitado para três finalidades: compra, reforma ou construção de um imóvel. Como o programa visa beneficiar pessoas de baixa renda, a ideia é que o crédito venha acompanhado de juros baixos.

Por isso, o sistema — que tem a Caixa Federal como principal intermediária — tem entre suas fontes de recursos duas que são mais utilizadas: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e a Caderneta de poupança.

O programa Minha Casa Minha Vida (agora Minha Casa Verde e Amarela), criado em 2009, também faz parte do SFH.

Qual a diferença do SFH para o SFI?

De forma geral, a principal diferença entre essas duas modalidades de financiamento é que um é regulado pelo poder público e o outro não. 

Como já dito acima, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um programa do governo brasileiro e por esse motivo é regulamentado pelo Governo Federal, o que implica algumas condições para a realização do financiamento imobiliário.

Já o Sistema de Financiamento Imobiliário, apesar de regulamentado por lei nacional, permite a livre negociação entre clientes e instituições financeiras.

Ambos servem tanto para aquisição, como para construção e reforma de imóveis.

Como funciona o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

O SFH pode ou não conceder o crédito para um comprador. Isso porque há algumas regras que limitam a participação nesse sistema. Por exemplo, o financiamento pode chegar a, no máximo, 80% do valor do imóvel, não ultrapassando o valor de R$1,5 milhão.

Casal escolhendo imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação

O uso do financiamento também pode gerar algumas tarifas para a prestação de serviços especiais, como a tarifa mensal de administração do contrato — que é limitada a R$25,00. Além disso, para financiar um imóvel é necessário contratar alguns seguros, que são exigidos pelos bancos para iniciar o processo. Os mais usados são:

  • Seguro por Morte e Invalidez (MIP): é pago mensalmente, como parte do financiamento, e tem como objetivo garantir que a dívida será liquidada em caso de falecimento do comprador;
  • Seguro Contra Danos Físicos do Imóvel (DFI): é calculado a partir do valor do imóvel e garante a indenização caso o imóvel sofra danos como alagamento, incêndio e desmoronamento.

Para ter acesso ao crédito, o comprador deve ser capaz de pagar as mensalidades estipuladas, que podem ser divididas em até 30 anos.

Por isso, passa por uma análise financeira que avalia se ele pode destinar parte de sua fonte de renda — até 30% — à compra do imóvel. A cobrança de juros não pode ser superior a 12% ao ano.

Etapas do SFH – Sistema Financeiro de Habitação

Com base nas informações disponibilizadas pela própria Caixa Econômica Federal, os interessados em realizar um financiamento por meio do SFH, passarão pelas seguintes etapas:

  • Simulação do financiamento;
  • Avaliação e aprovação de cadastro de crédito;
  • Análise de engenharia para avaliar o valor do imóvel;
  • Entrega de documentos e assinatura do contrato;
  • E por fim, pagamento das prestações.

Um ponto de atenção desde o início da solicitação de financiamento é a leitura de todas as cláusulas do contrato e posterior a assinatura, o pagamento em dia das parcelas para não gerar juros altos.

Quem pode usar o SFH?

Agora que você já sabe o que é o Sistema Financeiro de Habitação e entende como ele funciona, deve estar se perguntando quem pode ter acesso ao crédito. Para obter o financiamento é preciso:

  • ser brasileiro, naturalizado ou ter visto permanente para estar no Brasil;
  • não ter restrições em cadastros como Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal;
  • ter renda suficiente para pagar a prestação mensal;
  • ter mais de 18 anos ou ser emancipado após os 16.

Como o sistema busca facilitar a compra da casa própria, o imóvel também não pode ser utilizado para outro fim. Por exemplo, ele não pode ser alugado por outra pessoa ou funcionar como um estabelecimento comercial.

Ainda é permitido ao comprador usar recursos do seu FGTS para pagar o financiamento. No entanto, esse uso também envolve algumas condições:

  • trabalhar ao menos três anos sob o regime do FGTS — podem ser somados períodos de trabalho consecutivos ou não, em uma ou mais empresas;
  • não ter financiamento ativo no SFH em nenhum local do Brasil;
  • não possuir outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção.

Como usar o FGTS no financiamento de SFH

Você preenche todas as condições expostas acima e  tem saldo no seu Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)? Então, pode utilizá-lo para quitar ou amortizar parte da sua dívida do contrato do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). 

Deve apenas se atentar para as condições do imóvel desejado, que deve:

  • ser moradia urbana usado ou nova; 
  • não ter pendências na matrícula por dívidas do vendedor;
  • custar até R$ 1,5 milhão;
  • não ter sido comprado com a utilização do FGTS nos últimos três anos.

Saiba mais sobre as condições para participar do Sistema Financeiro da Habitação

Quais imóveis podem ser financiados?

Foto da cozinha do empreendimento Timelife

O SFH não é válido para qualquer imóvel. É importante que a propriedade tenha algumas características:

  • seja residencial e esteja em áreas urbanas;
  • esteja registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente;
  • não tenha sido negociada com o uso do FGTS nos últimos três anos, tanto em sua aquisição quanto em sua construção;
  • tenha um valor igual ou menor ao estipulado pelas regras do sistema;
  • esteja no mesmo município em que o comprador exerce a sua ocupação principal ou no município em que o comprador resida por, pelo menos, 1 ano.

O que é e como funcionam os contratos de gaveta do SFH?

Podemos definir como contratos de gaveta: os contratos informais utilizados para registrar um negócio firmado entre particulares, sem que a instituição financeira que disponibilizou o financiamento tome conhecimento. 

Esse tipo de documento é geralmente utilizado na compra e venda de imóveis que ainda estão sendo financiados. 

Uma forma de exemplificar isso é imaginando a seguinte situação hipotética:

  • você comprou um imóvel utilizando o SFH e financiando em seu nome por meio do Banco X.
  • Com o passar dos anos, começa a ter dificuldade em manter o acordado;
  • e para não perder o que foi investido até ali, revendo o imóvel para Y, que passa a assumir as prestações pendentes. 

Na prática quem tem a propriedade e obrigação de pagar as parcelas restantes é Y, porém para o Banco X é você quem responde pelo débito.

Por ser um ato informal, o contrato de gaveta não tem o seu registro efetivado no Cartório de Registro de Imóveis e, por isso, não se torna oficial. Assim, só tem validade entre você e Y. 

Quais os requisitos para financiar pelo SFH?

Para a compra da casa própria, há algumas etapas pelas quais o comprador deve passar. A primeira delas é a aprovação de cadastro e crédito.

Por isso, visitar bancos diferentes, conhecer a taxa de juros de cada um deles e pedir uma simulação é importante para escolher a melhor opção e se organizar para quitar as parcelas mensais.

Depois da aprovação, há uma avaliação do imóvel, que garante que ele está dentro das condições estabelecidas, e os documentos necessários e o contrato devem ser entregues. Nesse momento, o auxílio de um profissional da área contábil pode ser de grande ajuda.

Algumas construtoras oferecem imóveis que fazem parte desse sistema. A Tecnisa conta com opções em locais e de tamanhos variados. Conheça todos nossos empreendimentos disponíveis no SFH.

Agora que você já sabe exatamente como funciona o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), suas condições, vantagens e pontos de atenção, pode utilizar esse tipo de financiamento para comprar seu Tecnisa dos sonhos.

Entre em contato conosco e conheça todos os empreendimentos que oferecemos dentro do Sistema Financeiro de Habitação. Nossos corretores terão o prazer em ajudar você.