Fachada de prédio: o que pode e o que não pode ser alterado

Conheça as regras que envolvem a alteração de fachada de prédio.

8 de maio de 2019

As alterações na fachada de prédio podem gerar muitas dúvidas. Afinal, o que é considerado uma alteração e o que não é? Onde e com quem checar quando fizer uma reforma?

Para te ajudar a entender tudo sobre fachada de prédios, explicamos neste post o que é considerado fachada, os tipos e o que pode ser alterado pelo condômino e o que precisa ser aprovado em convenção geral pela maioria dos moradores.

Vamos lá!

O que é considerado fachada de prédio?

A fachada é toda a área visível das faces de um prédio, o que faz com que os condomínios tenham um visual harmônico e uniforme. A área da fachada pode ser dividida em duas partes:

  • Fachada externa: frente, laterais e fundos do prédio;
  • Fachada interna: corredores, portas dos apartamentos, garagem e outros espaços de área comum (hall, escadas, salões, academia etc).

Outros elementos que são considerados parte da fachada de prédio são:

  • paredes externas;
  • portões de entrada e saída;
  • esquadrias;
  • vidros;
  • portas;
  • janelas;
  • sacadas;
  • portões de garagem.

Alteração de fachada de prédio: regras

De acordo com o artigo 1336 do Código Civil:

São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas“.

Por exemplo: se o seu apartamento tem uma sacada integrada com um churrasqueira, na maioria dos prédios o revestimento da churrasqueira deve ser padrão, pois considera-se que com a janela aberta, todas as churrasqueiras aparecem para quem olha de fora do prédio.

Considerando este aspecto externo, entra também a questão de usar varais na sacada. A maioria dos prédios proíbe, pois da mesma forma da churrasqueira, é visível para quem está na rua.

O síndico e a Convenção do condomínio são os apoios para os condôminos checarem se qualquer intenção de alteração está permitida ou não.

No documento que estabelece a Convenção estão descritas as regras que precisam ser seguidas para manter a harmonia estética do condomínio e acabar com as dúvidas do que pode ou não pode.

Assegurar uma estética bem definida não é apenas burocracia, é um item fundamental de valorização para os imóveis – algo importante para muitos compradores hoje em dia.

Afinal, o visual externo também faz parte do apartamento e morar em um lugar agradável e bonito faz parte da qualidade de vida.

O que é considerado alteração

Como vimos acima, o Código Civil proíbe qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum.

Os detalhes gerais que não interferem na fachada e, portanto, não são considerados alterações são sempre definidos por unanimidade de votos em assembleia e incorporados na convenção.

É proibido em relação às sacadas

Toda a área da sacada visível não pode ser alterada, como:

  • Porta;
  • Cor das paredes internas e externas;
  • Forro ou teto;
  • Cor e modelo de grade ou parapeito;
  • Fechamento com vidros ou grades;
  • Cor da tela de proteção;
  • Películas de proteção nos vidros;
  • Toldos;
  • Ar-condicionado.

Outras proibições em relação às sacadas comuns na maioria dos regulamentos internos são:

  • Colocar ou instalar varais;
  • Guardar bicicletas;
  • Pendurar roupas e objetos para o lado de fora;
  • Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito.

É proibido em relação às fachadas

  • Instalar antenas ou mini antenas parabólicas do tipo Sky;
  • Trocar janelas ou vitrôs (cor e o modelo são definidos pela Convenção);
  • Fechar a área de serviço;
  • Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento.

É proibido em relação às áreas comuns

  • Trocar a porta de entrada do apartamento;
  • Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento (as portas devem sempre abrir para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros);
  • Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos;
  • Pintar ou alterar a decoração o hall de entrada do condomínio;
  • Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifícios antigos ou tidos como históricos.
  • Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

Multas em caso de infração

Se algum morador desrespeitar algumas das regras proibidas na Convenção do condomínio, é responsabilidade do síndico ou administradora se inteirar do acontecido para mandar a notificação da infração e requerer que o morador restabeleça os padrões do condomínio no prazo determinado.

Essa agilidade para identificar a infração é importante para que a demora não implique depois na perda de uma possível ação por “negligência”.

Caso a notificação não seja cumprida, o morador é multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).

Para levar a infração como um caso judicial, em situações mais extremas, a decisão também deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

Dicas para os síndicos

  • Fique atento ao que acontece no prédio e notifique infrações com prontidão e detalhe os prazos e a possibilidade de multa, no caso de descumprimento;
  • Use o Código Civil como base para criar a Convenção do condomínio. Com isso, as chances de contestações por parte de condôminos infratores são evitadas;
  • Torne a Convenção e o Regulamento conhecida de todos os moradores, distribuindo cópias e fixando cópias nos murais de avisos de cada bloco do condomínio e nas áreas comuns;
  • Seja rigoroso e não abra exceções para nenhuma infração ou favoreça moradores-amigos.

Inovação da Tecnisa nos designs dos prédios

A inovação está no DNA da Tecnisa e a empresa já ganhou reconhecimentos de prêmios como o Prêmio Best Innovator.

Os empreendimentos são pensados de forma a criar muito mais do que um prédio para morar, mas um espaço humanizado, sustentável, seguro e que prioriza a qualidade de vida acima de tudo.

Assim, os projetos são pensados para cativar seus futuros moradores que sequer cogitam mudar o visual ou qualquer coisa referente a estrutura para não quebrar a harmonia do lugar.

Investir em construções com design e arquitetura modernas são formas de evitar qualquer discussão no futuro sobre a fachada do prédio, por exemplo.

Empreendimentos como o Jardim das Perdizes – um bairro planejado moderno na cidade de São Paulo – reforça o conceito de design inovador da Tecnisa e oferece aos moradores uma experiência de vida completa, aproximando tudo o que os moradores precisam no dia a dia.

Conheça os projetos da Tecnisa em diversas cidades do país e saiba quais são as oportunidades do mercado nas quais você pode investir.

Tem dúvidas no processo de compra de imóvel? Leia o Guia de Compras Tecnisa com todas as informações que você precisa, como tipos de financiamento, uso do FGTS, compra de imóvel na planta, documentações e muito mais.