Financiamento Bancário
Aqui você pode tirar as dúvidas mais freqüentes sobre financiamento.
Como funciona o financiamento bancário?
Para fazer o financiamento, você deve contatar a construtora para receber a orientação inicial necessária, que resumidamente é:
Primeiro, o responsável na obtenção do financiamento é você. O departamento de crédito e o departamento jurídico do banco vão analisar e conceder um financiamento a você e somente você poderá dar as informações e solicitar os documentos pessoais que serão analisados, assim como tirar eventuais dúvidas que o banco venha a ter para o processo. É o início de um longo relacionamento entre você e o banco. O departamento de crédito irá orientá-lo e indicar uma assessoria para a análise de renda e montagem do processo junto ao banco financiador da obra ou qualquer outro que desejar. O departamento jurídico disponibilizará os documentos da vendedora (construtora) e imóvel necessários para o processo de financiamento habitacional.
Segundo, é responsabilidade da construtora disponibilizar a você todos os documentos e certidões referentes à construtora e ao empreendimento em Cartório de Notas.
Terceiro, assim que a construtora entregar os últimos documentos referentes à obra, que são o Habite-se e a especificação de condomínio, você pode dar entrada no pedido de financiamento.
SFH x CH
Pelo Sistema Financeiro da Habitação (S.F.H.), poderão ser financiados imóveis com valor máximo de avaliação de R$750.000,00, para os localizados nos estados de SP, RJ e MG e DF ou R$650.000,00 para demais estados. A taxa máxima de juros será de 12% ao ano e poderá haver uso do F.G.T.S., desde que respeitadas as condições de uso do mesmo e o valor máximo de financiamento, na maioria dos bancos, será de até 80% do valor de avaliação.
Pela C.H., não há valor máximo de avaliação, podendo ser financiados imóveis que ultrapassam o valor de avaliação de R$750.000,00. (SP, RJ, MG e DF) ou R$650.000,00 (demais estados) Não poderá haver uso do F.G.T.S. e o valor máximo de financiamento será, na maioria dos bancos, de até 80% do valor de avaliação. A taxa de juros será negociada com o banco no momento da contratação do financiamento e seu valor dependerá da avaliação da classificação de risco do contratante.
Para imóveis inferiores a R$750.000,00 de avaliação (SP, RJ, MG e DF) ou R$650.000,00 (demais estados), o mais interessante é o uso do S.F.H., pois apresenta taxa menor de juros e permite o uso do F.G.T.S., além de outros incentivos na hora de recolhimentos de impostos e despesas de registro de imóveis.
Composição de Renda
Os bancos normalmente aceitam a composição de renda do casal. Outros casos como união estável, noivos, pais e filhos, irmãos dependem da consulta junto ao banco, pois varia muito a aceitação de uma instituição financeira para outra. Em muitos casos, a aceitação, se ocorrer, virá acompanhada de solicitação de documentação complementar.
Caso um dos nomes tenha problema em uma instituição de crédito, com toda certeza o crédito será negado, mesmo que o desabono seja antigo e de pequeno valor.
Quanto custa (taxas do processo)?
Eventualmente, o banco poderá cobrar T.A.C. (Taxa de Abertura de Crédito), taxa de análise jurídica, taxa de inscrição e expediente, dentre outras.
O cliente deverá arcar com as despesas relativas aos emolumentos que se originarem das certidões e documentos disponibilizados pela construtora, bem como honorários de despachante, certidões relativas à Municipalidade, de propriedade e outras relativas ao processo. Ainda por conta do cliente incidirão, quando da assinatura do contrato de financiamento, as despesas de registro de imóveis e I.T.B.I. (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
O financiamento do imóvel não precisa ser pelo banco indicado pela construtora, porém, o processo no mesmo banco é mais fácil, rápido e com menor encargos, pois não haverá necessidade de pagar pela avaliação do imóvel e não incidirão algumas taxas.
Vencimento de Parcela
Haverá cobrança de multa conforme estabelecido em contrato. A não ser que seja comprovada a entrega do processo junto ao banco para concessão de crédito dentro do prazo de entrada e o processo esteja fluindo dentro de seu trâmite normal, ou seja, não falte o encaminhamento de alguma solicitação do banco ou algum documento que compõe o processo. Nesta situação, a construtora aguardará a conclusão e expedição do contrato de financiamento por parte do banco, sem tomar nenhuma medida de cobrança do valor vencido.
Contudo, a cobrança de correção monetária e de juros transcorrerá normalmente, conforme previsto em contrato, até a data do contrato de financiamento bancário.
Confira outras informações sobre financiamento bancário
O valor de avaliação do imóvel édeterminado pela central de engenharia do banco, que providenciará a avaliação e a expedição do respectivo laudo.
O contrato de financiamento bancário/habitacional tem força de escritura pública. Nele, reza que o imóvel está quitado com a construtora, portanto, o cliente está recebendo o mesmo em seu nome. Contudo, o cliente solicitou um financiamento bancário junto à instituição financeira que, como garantia do dinheiro financiado (o dinheiro dado à construtora), está recebendo a alienação fiduciária do imóvel a ser usada em caso de falta de pagamento das parcelas do financiamento ora concedido.
Para que tudo isso tenha valor legal, é preciso tornar público toda a transação efetuada. Logo, o contrato é a escritura que passa um bem imóvel que está em nome da construtora para o nome do cliente, razão pela qual se deve recolher o I.T.B.I. e os emolumentos dos cartórios.
Nos financiamentos realizados junto ao banco que financiou o empreendimento, essa despesa é arcada pela construtora no primeiro laudo de avaliação, cuja validade é determinada pelo banco. Os processos que derem entrada após essa validade será exigido pelo banco um novo laudo de avaliação. Esse novo laudo será contratado e pago pelo cliente.
Sim. Com certeza o banco pedirá ao solicitante do financiamento bancário que contrate uma empresa por ele indicada para efetuar a avaliação do imóvel, além da maior possibilidade da cobrança da T.A.C. (Taxa de Abertura de Crédito).
Outra despesa que incidirá sobre o processo é a taxa de interveniente quitante, cujo valor varia de instituição para instituição e é paga pelo cliente diretamente ao banco contratado para a obtenção do financiamento bancário.
O cliente solicitante do financiamento bancário.
Bancos
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