Justiça de SP estabelece entendimentos sobre desistência de contratos
O Tribunal de Justiça de São Paulo editou recentemente duas súmulas que estabelecem um entendimento sobre questões relativas à desistência do compromisso de compra e venda, documento que vendedores e compradores assinam e que vigora até que o contrato de financiamento ou a escritura definitiva sejam consumados – é o chamado “contrato de gaveta”, que serve de documento lega até a transferência da posse.
Segundo Luiz Augusto Haddad Figueiredo, sócio de Tavares, Haddad e Vanetti Advogados Associados, as súmulas representam a consolidação de entendimento manifestado repetitivamente pelo tribunal. Ele detalha a importância de cada uma:
Súmula 1
O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Este entendimento, de certo modo, pode fragilizar a força irretratável e irrevogável que se costuma imprimir aos compromissos de compra e venda, desestimulando a exigência de sua execução forçada, uma vez que ao comprador estaria assegurado o direito de pedir a rescisão do compromisso ainda quando inadimplente.
Por outro lado, quando em razão da precária situação patrimonial do comprador não há como exigir o cumprimento do contrato, a sua rescisão e a retomada do imóvel poderão representar a solução menos prejudicial ao vendedor.
A referida súmula, ainda na hipótese de rescisão por inadimplemento do comprador, pacifica a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos pelo comprador, a título de compensação pelos prejuízos suportados pelo vendedor (gastos de administração e propaganda e tempo de ocupação).
Embora o enunciado não aponte um percentual máximo de desconto (o que tem sido fixado em torno de 20%), o entendimento afasta, ao mesmo tempo, a possibilidade de restituição e de perda total das parcelas pagas.
Súmula 2
A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Conquanto este entendimento já esteja bem disseminado entre os magistrados, a súmula busca colocar um ponto final na discussão sobre a forma de devolução das parcelas pagas em compromisso de compra e venda de imóvel. O momento de devolução será o mesmo do distrato ou da rescisão.
Ressalvada a necessidade de se refletir mais detidamente sobre o conteúdo das súmulas, a iniciativa de uniformizar o entendimento do Poder Judiciário deve ser aplaudida.