Ritmo de expansão da Barra Funda

Legislação sancionada em novembro pelo prefeito vai incentivar novos projetos

A expansão imobiliária na Barra Funda, zona oeste de São Paulo, e no seu entorno vai ganhar mais vigor com a Operação Urbana Consorciada Água Branca, sancionada pelo prefeito Fernando Haddad no início de novembro e que promete aumentar a densidade demográfica da região. A expectativa da Prefeitura é de que, nos próximos anos, a área ganhe 30 mil moradores. A operação urbana também atinge parte da Água Branca, de Pompeia e de Perdizes.

Diretor da incorporadora PDG em São Paulo, Maurício Salles afirma que o mercado impulsionado pela operação urbana já se movimenta em busca de novos terrenos. "A região da Barra Funda tem vias de acesso facilitada para as marginais, está perto do Centro, e ainda tem muitas áreas a serem exploradas. Isso facilita o seu desenvolvimento", diz.

Embora servida de metrô, trem e linhas de ônibus, próxima a dois shoppings e com facilidade de acesso à Marginal Tietê e a rodovias, a Barra Funda apresenta a segunda menor densidade populacional da capital. São apenas 25 habitantes por hectare. Perde apenas para o distrito de Marsilac, com uma área de proteção ambiental na zona sul e onde a proporção é de 0,41 habitante por hectare, segundo dados do Censo de 2010. A densidade populacional total da capital paulista é de 75 pessoas por hectare.

Antes mesmo da aprovação na Câmara Municipal da Lei 15.893, que definiu a operação urbana, o distrito já vinha atraindo investimentos das incorporadoras. Tanto que no ano passado, segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), a região liderou o lançamento de unidades residenciais na cidade. Foram 2.133, seguida de 1.895 na Vila Prudente, zona leste, e outras 1.895 na Vila Andrade, zona sul (veja ao lado).

"Em seis ou sete anos a Barra Funda já terá outra cara" prevê o diretor executivo técnico da Tecnisa, Fabio Villas Boas, incorporadora responsável pelo Jardim das Perdizes, complexo multiuso que está sendo erguido entre as avenidas Marquês de São Vicente e Nicolas Boer. Serão 28 torres: 25 residenciais, duas comerciais e um hotel. O local terá, ainda, um parque.

A área de 250 mil m2 foi adquirida em 2006 e o empreendimento foi lançado neste ano. A entrega das primeiras unidades está previstas para meados de 2015. "O Jardim das Perdizes é uma âncora para a expansão da Barra Funda. Já havia o projeto da operação urbana na região, mas ninguém quer ser o primeiro do bairro", diz.

Até 2014, o Jardim das Perdizes vai lançar unidades com o modelo urbanístico anterior, com unidades de 80m2 a 283 m2, pois os projetos já estão aprovados. Mas os próximos lançamentos vão se adequar aos padrões determinado pela operação urbanística traçada para a área, que prevê que empreendimentos tenham unidades entre 45m2 e 50m2, com um banheiro e uma vaga de garagem para promover um mix social na região. "Faremos unidades menores e poderemos estender até 120 m2 sem sofrer grandes penalizações", diz Villas Boas.

A PDG, parceira da Tecnisa no Jardim das Perdizes, tem também naregião, nas proximidades do antigo parque de diversões Playcenter, o empreendimento Barra Funda Meridian, com apartamentos de 93m2 a 112 m2 e nas versões de três e de quarto dormitórios, que também não sofre influência da nova legislação, por já estar em desenvolvimento.

Além de o distrito da zona oeste ser visto como um novo bairro com vocação residencial, o eixo Lapa-Avenida Marquês de São Vicente vem sendo apontada por investidores do mercado imobiliário e técnicos do governo como um futuro polo financeiro. "A Barra Funda tem a versatilidade para se desenvolver também nas áreas corporativas", observa o executivo.

O diretor executivo da You, Inc, Eduardo Muszkat, acredita, no entanto, que o mercado vai segurar o ritmo de expansão até os leilões dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). É por meio da venda desses certificados para as empresas da construção civil que a Prefeitura tem recursos parainvestir nas melhorias previstas na operação urbana.

"Os leilões só devem ocorrem no segundo semestre do ano que vem. Por enquanto, é uma grande incógnita esse valor", diz Muskat. Ele afirma que, apesar da indefinição, a You, Inc prospecta novas áreas naregião. "O potencial da Barra Fundaé excelente. O único problema é saber quanto pagar pelo terreno", diz.

Preços mais baixos aos da vizinhança são atrativo

Para o consumidor final, a Barra Funda segue como um dos bairros mais atrativos para fechar negócio. Apesar da recente valorização, ele segue tendo o metro quadrado mais barato que seus vizinhos, como Perdizes e Vila Madalena. Estudo da Lopes Imobiliárias mostrou que em setembro deste ano o metro quadrado na Barra Funda custava R$ 8.860, enquanto que em Perdizes, R$ 12.590; e na Vila Madalena, R$ 14.160.

"Há cinco anos, o metro quadrado de uma unidade residencial na Barra Funda custava entre R$ 5 mil a R$ 6 mil. Embora tenha se valorizado muito, ainda continua um patamar abaixo dos outros bairros e por isso continua atraindo pessoas", afirma Thiago Castro, diretor de Novos Negócios da Abyara Brasil Brokers.

Novo bairro. De acordo com o executivo, o público já começa a ver a Barra Funda como um bairro. "No começo as pessoa tinham uma visão muito árida da região, havia muitas fábricas. Hoje, não há essa necessidade de explicar as mudanças que estão ocorrendo, porque a Barra Funda já está ficando com cara de bairro,com comércio local."

Somente neste ano, a Abyara Brasil Brokers participou do lançamento de três empreendimentos ocorridos na região: o edifício comercial Designer Office Tower, na Avenida Marquês de São Vicente, e dos residenciais PH.D Personal Home Designer, na Rua Rubens Mei-relles, e o Setin Midtown Home, na Alameda Olga.

Região já mostra sinais de mudança

Mesmo antes da vigência da Operação Urbana Consorciada Água Branca, a região da zona oeste que passará pelas transformações previstas na legislação já mostrava a sua nova vocação. De acordo com dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), as zonas de valor da Água Branca, Parque Tomaz Edison, Perdizes e Pompeia receberam, juntas, 2.584 unidades residenciais de janeiro a novembro deste ano,a maior parte delas com padrões mais elevados.

Uma área que merece especial atenção nesse sentido é o Parque Tomaz Edison, onde está sendo desenvolvido o mega-projeto Jardins das Perdizes, que, sozinho, foi responsável por 1.068 imóveis lançados no período avaliado. No empreendimento, 679 do total de unidades têm quatro dormitórios -produtos voltado aos consumidores de maior renda.

A Pompeia, do outro lado da via férrea, foi destino de cinco lançamentos, com 317 imóveis, e destaque para os três dormitórios. Avizinha Perdizes, com oito projetos ao todo, recebeu 945 imóveis novos, 845 deles de até um dormitório. Essa tipologia esteve presente também em 190 das 254 residências na planta colocadas à venda na zona de valor Água Branca.

Por outro lado, a região reuniu ainda três empreendimentos comerciais, um deles, com 294 salas, na Água Branca e outro, com 146, em Perdizes.